し行：仲介手数料無料不動産センター【東京・神奈川】の不動産用語集

市街化区域
都市計画区域内において、すでに市街地であったり、今後１０年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域のこと。
都道府県知事が区域区分を決定しており、この地域内では用途地域が定められている。

市街化調整区域
都市計画区域内において、市街化を抑制している区域のこと。
原則的には、住宅の建築は禁止されている為、近隣の市街化区域よりかなり安い価格で販売されるケースが多い。
尚、その土地が市街化調整区域と線引きされた時点において、既に宅地になっていた場合には、既存宅地の特例により、建築可能なケースもある。

敷地利用権
マンションの敷地の利用権のこと。
所有権においては持ち分を共有しており、マンション（区分所有建物）の専有部分と切り離して、売買することなどはできない。
その為、マンションの売買の際には、専有部分の移転を登記すれば、敷地利用権も移転することになり、土地の移転登記はしなくてよい。

自主管理
世帯数が少ないマンションに多い、管理形態のひとつ。
管理会社に委託せず、所有者で結成された管理組合による管理方式。
管理費用が安くなっているケースが多いが、管理組合の意識が低いと管理自体がずさんになってしまう事も多い。

自走式駐車場
敷地の広いマンションや、大きなショッピングモールなどで、採用される、平面式の駐車場を何層かに重ねた形状の駐車場。
機械式駐車場にくらべると、メンテナンス費用や出入庫時間において有利な点がある。

地鎮祭
建物を建築する前の更地の時に、土地を神主にお祓いしてもらう儀式。
工事の無事や建築した建物に住まう家族の繁栄などの祈りを込めてとりおこなう目的がある。
施主や建築業者、不動産業者などが参加して、施主が神主に３万円~５万円程の「初穂料」を渡すケースが多い。

シックハウス症候群
新築した住宅などに使用された建材に含まれる、ホルムアルデヒド等の科学物質に起因した、居住者の頭痛、目や喉の痛み、吐き気等の症状の事。
近年の新築住宅では、ホルムアルデヒドは含まれていない建材が普及し、少なくなってはいる。

指定確認検査機関
建築基準法に基づき、建築確認、検査等を行う、国土交通大臣や都道府県知事から指定を受けた民間機関。
以前は、特定行政庁の建築主事のみが建築確認や検査をおこなっていたが、現在では、一定の基準をクリアした民間機関が指定を受けて業務をおこなっている。

私道負担
土地や一戸建ての不動産売買において、対象敷地に私道の敷地もある際に、この私道部分をいう。
また、所有権や共有持ち分をもっておらず、通行料等が発生している場合も私道負担になります。
宅建業法の重要事項説明においては、「私道に関する負担に関する事項」の説明が義務になっている。

地盤改良
住宅等の建築物を建てる前に、軟弱な地盤を強固にするため改良を加える事。
表面のみを締め固める簡単な施工（転圧工法）や、地中深くまで固形材を入れるような改良方法（柱状改良工法）もある。

地盤調査
建物を建築する前に行うもので、地盤の硬さや地質等を調べること。
ドリルの貫入による調査のＳＳ式試験（スウェーデン式サウンディング式試験）や、地面をゆらして、「ゆれ」の伝わる速さによる調査の表面波探査式地盤調査方法などがある。

借地権（普通借地権）
土地の所有者（地主）から土地を借りて使用する権利。
また、借地権の契約期間は最低でも３０年以上と定められているが、１度目の更新の際は２０年以上、２度目以降の更新の際は１０年以上となっている。
地主が更新を拒否するには、正当な事由がある時のみ認められる。

集成材
住宅の柱や梁などでいえば、ぱっと見は一本の木材からできた物に見えるが、数枚の木材を圧着したもの。
それにより、強度があがり、収縮などによる反りやねじれの可能性も低くなる。
近年の木造住宅では、使用頻度の非常に高い建材。

修繕積立金
マンションの管理費用と一緒に支払うケースが多く、後々の修繕に備えて積み立てているお金。
築年が進むと一般的には、修繕積立金が上がっていくケースが多い。
特に、世帯数の少ない小規模のマンションでは、一戸あたりの負担が高くなりやすい。

住宅瑕疵担保責任保険（じゅうたくかしたんぽせきにんほけん）
住宅専門の保険で、国土交通大臣から指定されている保険法人と、住宅施工者や売主が締結する。
購入した住宅に後々、欠陥等がでた際、売主業者が倒産している時など、保険法人から保証してもらえる。

住宅金融支援機構
「旧・住宅金融公庫」から2007年に業務を引き継いで設立した独立行政法人。
主な事業として、「フラット３５」という住宅ローンがあり、民間金融機関と提携して業務をおこなっている。

住宅性能表示制度
住宅における通信簿の様な物で、指定住宅性能評価機関が評価をおこなっている。
ただし、現在の新築住宅でも、全ての物件にこの性能表示があるわけではない。

住宅ローン控除
住宅購入などで住宅ローンを組んだ際に、毎年末のローン残高に応じて、所得税や住民税を控除できる制度のこと。
最大控除額は、居住開始年度により異なる。
また、購入した住宅の築年数等や規模によっては、制度を利用できないこともあるので、確認が必要になる。

収入合算（収入合算）
住宅を購入等する際、ローン申し込み時に申込者と配偶者などで収入を合わせて申請すること。
申込者のみだと借入希望額に届かない場合や、共有名義にする際などに合算するケースがある。

重要事項説明
宅地建物の取引において不動産会社の宅地建物取引主任者より、取引相手に対して行わなければならない、物件の重要な事柄に関する説明のこと。
その際、宅地建物取引主任者は主任者証を提示する必要がある。

重量鉄骨
構造用の鋼材になり、６ミリ以上の厚さの鉄骨。
高層マンションやビルなどでよく使用されており、軽量鉄骨よりも強度が高い。

取得時効
他人の財産を占有して一定の期間が経過した際に、所有権等の取得を認める制度。
尚、他人の物と知らずに占有していた場合（善意無過失）は１０年、当初より他人の物だと知ってたとしても、２０年で取得時効により権利を取得する事ができる。

準工業地域
都市計画法における用途地域のひとつ。
この地域では、工業専用地域とは違い住宅や商店等も建築できる。
その為、土地の利用用途が多岐にわたる地域といえる。

竣工検査
建物の工事が終わり、施主に引き渡す前に施主も立ち会う検査の事。
「内覧会」や「お立合い」とも言われ、不具合や傷などを確認したのち、補修、清掃して、施主に引き渡すのが、一般的。
また、建築主事等が建築基準法に適合しているかといった検査は「完了検査」と呼び、合格すると「検査済証」が発行される。

準住居地域
都市計画法における用途地域のひとつ。
住居系の地域にはなるが、広い道路沿いにおいて指定されている事が多く、自動車産業関係の施設や大型の店舗等も建築できる。

準耐火構造
建築物において、耐火構造に準じる耐火性のある構造。
耐火構造といえば一般的に鉄筋コンクリート構造の建物が多いが、準耐火構造は木造の住宅でもよく見受けられる。

準防火地域
都市計画法における防火指定のひとつ。
内容としては、万が一火災があった際に延焼の被害を最小限に留める様、４階建て以上の建築物は耐火構造にしなければならず、一定規模の１~３階建てまでは外壁や軒裏を防火構造にする必要がある。
また、主要構造部や開口部などに関しても一定の制限がある。

浄化槽
水洗式の便所等と連結して、汚水や雑排水を宅内（地中）で浄化する設備の事。
公共下水の整備されていない場所で設置される。
また、浄化槽のモーターを電力で動かし、定期的な点検等メンテナンスが必要になる。

商業地域
都市計画法における用途地域のひとつ。
この地域では、主に商業の利便、発展を図る様、街並みを形成していく必要がある。
大きな工場などは規制があるが、風俗施設等も含め様々な商業施設が建築できる。

使用貸借
土地や建物も含め、他人物を無料で借りて使用する事。
現実には、親族関係や友人関係などでしばしば見受けられる。
この形態においては、借主保護の意味合いは弱く、契約に特別な定めがなければ、貸主はいつでも返還請求が可能。

常駐管理
管理形態のひとつで管理員が常に駐在していること。
大規模な建物では深夜等も含めた２４時間有人管理の場合もあるが、一般的なマンションにおいては管理員の「住み込み」が多い。
当然、その分管理費用が高くなりやすい為、戸数の少ないマンションではあまり採用されていない。

上棟式
建築工事において、建物の最後の棟木を上げる際に行う儀式のこと。
これからも続く工事の安全を祈願し、棟梁が取り仕切る。
式後には、「直会」（なおらい）といい、お酒やご馳走をふるまったり、施主は工事関係者に祝儀を渡すケースが多い。

譲渡所得
所得税において課税所得区分のひとつ。
売却した不動産などが、買った時より高く売れた際の利益のこと。
税法においては、売買の際の諸経費等も考慮して算出する必要がある。
逆に損失が出た時の金額を「譲渡損失」という。
また、買った時から売却した時までの期間により、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があり、課される税率が変わる。

所在地
不動産の所在を示すもので、法務局に収められている登記簿謄本や公図に記載されている。
一般的に住所といわれるものは、「住居表示」になるので注意が必要。

諸費用
不動産を売買する際においては、建築費や本体価格などの他にかかる税金や手数料のこと。
住宅を購入する際には、司法書士に払う登記費用や、銀行に払う融資事務手数料、保証料、不動産会社に払う仲介手数料などがある。

所有権移転登記
中古住宅や土地などの、売買や相続による不動産の所有権を移転する登記の事。
買主と売主連名の申請書などを法務局に提出する。
一般的には、当事者より依頼を受けた司法書士が行う業務。

所有権保存登記
住宅などを新築した際に、登記簿謄本に所有者の名前、住所を登記すること。
この所有権保存登記を行うには、まず新築した建物の「建物表題登記」が必要になる。
これは、建物表題登記が完了していなければ、登記する建物が存在しない為である。

真壁
住宅の和室でよく見られる、壁の仕上げ方のひとつ。
柱を部屋に露出させた仕上げになり、柱を覆い隠してフラットに仕上げた壁を「大壁」（おおかべ）という。