不動産を安く買うコツ：仲介手数料無料不動産センター

Point1　売れ残り物件を狙う

「売れ残り物件なんて、ろくな物が無いに決まってる・・・」なんて思ってはいなかったでしょうか。

 

売れ残り物件といっても実情は様々です。

一度は契約になったのに、ローン解約になって再販売している物件や、売主様の事情により内見のタイミングが難しく売れてない、もしくは相場より安いのにたまたま売れていない物件、見せ方が悪く物件のポテンシャルが引き出されていない物件などなど・・・

 

逆に売り出したばかりの物件は、高めに設定した「売り出し価格」である事も多く、ご注意頂きたいのは「未公開物件がでましたよ！！」という様なうたい文句で無知なお客様にアピールする不動産営業の方がいらっしゃいますが、未公開物件という事と「安くてお得な価格の物件」もしくは「良い物件か否か」という事とは全く関係ありません。

 

よくある未公開物件のケースとしては、物件の売出し始めのころは「高く買ってくれる人がいたらラッキー」という様な感じで相場より高く販売して、その間は特定の不動産業者からしか買えない様な取引形態にしている事もよくあります。

 

つまり、未公開物件を購入するという事は「相場より高値の物件をつかまされる」可能性もあるという事で、例えば新築一戸建ての10棟現場で最初の方に買った方はスタート価格だったために5,000万円だったけど、最後の方に買った方は同条件の物件が4,000万円で買えたという事は不動産業界ではよくある話です。(売主様が個人の場合の中古戸建や中古マンション等の物件でも、初期の段階では「チャレンジ価格」といって、あえて相場より高めの設定にしている事も多いです。)

ちなみに売れ残った物件は限界の底値どころか、建売業者が赤字処分価格で販売している事もあります。

残り物には「得（福）」があるかも・・・しれません。

 

Point2　売主様が売り急いでいる物件を狙う

個人の売主様であれ、業者の売主様であれ、「ゆっくり販売して半年ぐらいで売れればいいやー。」という方もいれば、「買い替えで引っ越さなきゃいけないから早く売りたい！」、「次の分譲プロジェクトをやりたいから、早く売りたい！」といった方（業者様も含めて）もいて売却事情は様々です。

 

売主様が個人の方の中古物件であれば、買い替えや、相続、資金調達、等のご都合で売り急いでいる方も中にはいらっしゃいますし、売主様が不動産業者様の新築物件等ですと、銀行への事業資金の借り入れ返済や、次から次へとたくさんの物件を販売するために、回転を重視しているケース等もあります。

当然、売り急ぎの物件に対しての方が、強気の交渉も通る可能性が高くなります。

 

Point3　見た目がボロボロの中古物件を狙う

 

見た目がボロボロの物件だったり、室内に荷物等が多くごちゃごちゃした印象の物件は、一般の方にはリフォーム後のイメージが難しいので、見向きもされません。

 

不動産業者はそういった物件を安く（お得に）購入して、リフォームにより付加価値を大きく付け再販売しています。

 

すごくザックリした話ですが、例えばリフォーム済で3,000万円ぐらいで売られている物件というのは、元は2,000万円ぐらいで不動産業者が購入した物件に300〜400万円のリフォームをして、利益や諸々の諸経費等を上乗せして販売したりしています。(ハウスクリーニングと表層リフォームで100万円ぐらいしか費用をかけてない事もあります。)

 

百聞は一見にしかずと申しますが、不動産売買においても人の感情や判断は第一印象にかなり左右されやすく、ぱっと見が汚い2,000万円の物件より、リフォームをしてキレイな3,000万円の物件の方が心が動かされやすいのです。

 

実際にその様な物件がたくさん売れておりまして、「リフォーム」ではなく「リノベーション」という言葉も最近はよくつかわれます。(明確な言葉の定義は無いですが、現状回復工事ではなく、更なる付加価値を付けるための、もう少し大がかりなリフォーム工事といったイメージでしょうか。)


これは私ども不動産業者がお客様に対して、一見すると汚れてしまっている物件をお見せして「数百万円かければ生まれ変わりますよ」と言っても、たいていの一般の方は「うーん・・、想像ができません・・」となり、ご決断ができないケースが多いので、わかりやすくリフォームやスケルトンリフォーム等のリノベーションをして、更にモデルルームの様に家具を設置する等のホームステージングをして、そのかわり高い金額で販売をしていたりします。

 

ベースが良い物件であれば、表面をリフォームするだけでも見違える様に生まれ変わる物件はとても多いのですが、そういった物件を購入するには想像力と決断力も必要です。

なるべくたくさんの不動産を見て目を養えば、見た目は悪くともダイヤの原石の様な、磨けばキラリと光る物件を見つけられるかもしれません。

 

Point4　買付(申込)・契約・決済、のタイミングや買主様側の条件を整える

こちらは一般のお客様には判断が難しいかもしれませんので、ご担当の不動産業者様によく相談して頂く必要がありますが、いつ申込をするのか？すぐ契約できるのか？決済時期(引渡時期)は？そもそも資金や住宅ローンは大丈夫なのか？といった内容によっても、売主様のご回答はかわってくるかと思います。

 

例えば、物件価格の値下交渉をする際に、「まだ決断はできないけど・・、とりあえずいくらまで下げられるか聞いてもらえますか？」と言われる方がいらっしゃいますが、売主様は大事な財産を販売されてますので、「とりあえず・・」や「いくらまで・・」といった内容で質問をするのは失礼ですし、たとえ聞いたとしても、まともなご回答も頂けない事も多いです。

 

交渉の際は、以下の点を明確にし書面にて先方に提示する事が非常に大事になります。

 

■購入希望価格・・・注意点としては「この金額になれば検討する」ではなく、「この金額になれば購入する」という金額を記載します。

 

■契約希望日時・・・例えば「2週間後に契約したい」といった様なご希望ですと一般的には期間が長過ぎで、売主様としてはそれを待っているのはメリットよりデメリットが多いだけですので、数日から長くても1週間以内ぐらいに設定した方が売主様にもご検討して頂きやすいと思います。

 

■契約時の手付金額・・・売主様が不動産業者か個人の方かにもよるのですが、あまりに少ない手付金ですと売主様としては買主様の資力に不安を感じますし、お互い気軽にキャンセルをしやすい状況になるので、売主様・買主様の双方にとってもよくないです。物件の状況や価格帯によっても適切な金額設定は異なりますので、担当不動産業者様に相談しながら手付金の額を設定すると良いです。

 

■決済日(期限日)・・・こちらも売主様によりますので一概にはいえないのですが、早めの決済(引渡)をご希望だったり、逆に数が月先の遅めの決済をご希望のケースもあります。もし、価格の交渉をするのであれば、例えば決済日を売主様のご希望になるべく合わせるかわりに、金額は交渉してみると良いかもしれません。

 

■資金計画・・・現金の方は「現金一括購入」という事をアピールすればよいですが、ほとんどの方は住宅ローンをご利用されるのではないでしょうか。売主様からすると、まずは一番最初に気になるのが「ローンは大丈夫なのか？」といった点になります。つまり現金もなく、ローンも通らなければ、たとえ満額で即買いたいと言われて契約をしたとしても、結局は決済ができないからです。そこで、住宅ローンは金融機関にもよりますが、「事前審査」や「仮審査」という物を受け付けております。一番良いのは、購入申込書を提示すると同時に「○○銀行の事前審査承認済です」という事をアピールできると売主様にも真剣にご検討して頂きやすくなります。

 

 

Point5　「仲介手数料無料不動産センター」を利用する

不動産を購入する際には物件価格の他にも、仲介手数料や登記費用、火災・地震保険、印紙代、銀行の事務手数料、保証料、などなど多額の費用がかかります。

 

これらは、諸費用や諸経費と呼ばれており、不動産業者様によっては「事務手数料」や「書類作成費用」「ローン代行手数料」等々の名目で更に高い費用がかかったり、登記費用やオプション工事費用等にバックマージンを上乗せする事によって高額になるケースも多いかと思います。

「仲介手数料無料不動産センター」の住まいるホームをご利用頂ければ、大手不動産業者様と同じか、それ以上のサービスを提供しながらも、仲介手数料が無料か半額になるのはもちろんの事、事務手数料やローン代行費用等も頂いておらず、その他の費用につきましても最低限の実費はかかりますが上乗せ等はしておりませんので、できるだけお客様のご負担を少なくする様努めさせて頂いております。

 

総額でもかなりお得にお手伝いができるかと思いますので、お気軽にご相談下さいますと幸いです。