◎ 1. 【TOBの実施発表】

まず何が起きたのか。簡単に言えば、（株）オープンハウスグループが、別の会社である（株）三栄建築設計の株式を大量に買い取る意向を表明しました。これにより、三栄建築設計はオープンハウスグループの完全な子会社になる予定です。これを公開買い付け（TOB）と言います。

◎ 2. 【背景】: 三栄建築設計の過去の問題

なぜこのような動きがあるのかの背景を理解するために、三栄建築設計の過去を振り返ります。三栄建築設計の創業者で元社長の小池信三氏は、反社会的組織に利益を供与していたとされ、2023年6月に東京都から特別な勧告を受けていました。

◎ 3. 【シナジーの期待】: 二つの企業の相乗効果

オープンハウスグループは、三栄建築設計との組み合わせによって、新たな価値を生み出すことができると判断しました。これをシナジー（相乗効果）といいます。具体的には、三栄建築設計の設計力とオープンハウスの販売力を組み合わせることで、より魅力的な住宅を提供できると期待されています。

◎ 4. 【三栄建築設計の賛同】

三栄建築設計は、このTOBに賛同しています。つまり、三栄建築設計自身も、オープンハウスグループの一員となることで、より大きな成長が期待できると判断しているわけです。筆頭株主の小池氏も、オープンハウスとの合意に署名しています。

◎ 5. 【TOBの詳細】

TOBの期間は、2023年8月17日から9月28日までです。この間に、オープンハウスは、三栄建築設計の株式を1株当たり2,025円で買い取ります。そして、買い取りの対象となる株式数の下限は、発行済みの株式数の66.7%、つまり1,414万4,700株です。

◎ 6. 【完全子会社化の手続き】

もしTOBが成功し、オープンハウスが三栄建築設計の株式を大量に取得した場合、次の手続きとしてスクイーズアウトが行われます。これは、少数の株主に対しても株式を買い取り、三栄建築設計の全株式をオープンハウスが保有し、完全な子会社とする手続きです。

◎ 7. 【結論】: 業界の未来に期待

この動きは、一見すると単なる企業の買収に見えますが、実はそれ以上の意味があります。オープンハウスと三栄建築設計が一緒になることで、新しい住宅の形が生まれ、業界全体の健全な発展が期待されます。

こんにちは「住まいるホーム」です。

よくお客様より「アーネストワンの評判や口コミはどうなの？建売はどんな感じ？」といったご質問を頂くのですが、本日はアーネストワン（飯田グループホールディングス）の建売新築一戸建てシリーズ「クレイドルガーデン」を弊社のお客様がご購入希望との事で、ご契約手続きに行ってきました。

なお、弊社の最大のサービスでありますが、こちらも仲介手数料が無料の対象物件でしたので、通常の不動産業者様で購入された場合と比較して総額費用をかなりお安くする事ができました。

アーネストワンのクレイドルガーデンについては、住まいるホームでも何度もお取扱いした事がありますが、全体的なイメージとしては「見た目はシンプルだけど、実用性重視の使いやすい間取りや設備の家」といった評判が多い気が致します。

あとは、標準では網戸がついてなかったり、外周りの工事の仕上げ等についても簡素な場合もありますが、最初から設備や飾り・植栽等が充実してるけど「価格が高い物件」と、どちらがお好みなのか、といったお客様それぞれの価値観やお考え方次第かとは思います。

ただ、非常に大きな規模の建売業者様ですので色々な方がいらっしゃる事もあり、ご担当者様との相性等によっては「合う、合わない。」といった事もあったりするかもしれないのと、新築の建売住宅だけでも相当数の分譲をしているので、やはりなかにはネガティブな評判や口コミもあったりするかとは思います。

建物自体については、実用性だけでなく近年では耐震性や制震性にもこだわっており、建築基準法上の規定の1.5倍の壁量を配したり、粘弾性素材を利用した制震ダンパー装置(SAFE365)を搭載の「耐震プラス制震の家、クワイエ (QUIE)」の住宅では、震度6や震度7といった大地震の揺れにもできるだけ耐えれる様に設計されております。

尚、今回の物件ですと住宅性能評価書も発行されており「設定住宅性能評価書」において耐震等級３(最高等級)を取得しております。(「建設住宅性能評価書」も発行されるのですが、建築中の物件につき後日の発行になります。)

この耐震等級というのは、「地震に対する構造躯体の倒壊、崩壊等のしにくさ」を「1、２、３」の3段階で表しておりまして、「耐震等級３」は「数百年に一度レベルの強い地震の1.5倍の揺れでも倒壊・崩壊しない。」といった目安となっております。(ちなみに、耐震等級２は1.25倍、耐震等級１は1倍といった目安です・・・)

他にも主な点では、「劣化対策等級３」(最高等級となり、構造躯体が75年〜90年ぐらい使えるように対策がされているといった目安。)を取得しているのと、「断熱等性能等級４」(こちらも最高等級となり、外壁や窓からの熱損失の防止対策の目安。)も取得しております。

また建物以外に関しては、庭やフェンス等の外構工事について基本的な工事内容にとどめて余計な費用はかけずに、その分リーズナブルに新築住宅を提供するといったスタンスの様ですので、もし追加で例えば芝生やウッドデッキ、カーポート等々の工事をご希望の場合は、購入後にご自身に必要な分だけ費用をかければ無駄が無くて良いのではないでしょうか。

クレイドルガーデンは物件にもよりますが、更地や建築中の状態から販売を開始している事が多いので、その状態でご検討される場合は販売図面や建築の図面(配置図・平面図・立面図・仕様書)をご確認されるのは当然ですが、できれば他の現場で「完成して内覧可能な販売中物件」を完成施工例(モデルハウス)としてご見学されると、よりイメージがわきやすいかと思います。

注意点としましては「全く同じ間取で、同じ広さ」といった物件は無いかと思いますが、できればご検討物件の条件にある程度近い内容の物件をご覧になられると良いかもしれません。

エリアにもよりますが、クレイドルガーデンは建売住宅の中でもかなりたくさん建築されている方なので、ご担当の不動産業者様にお願いすれば、内覧可能な物件を探してくれて、ご見学もさせてくれるはずです。

今回ご購入の物件は未完成の状態で、東京都府中市にて建築中の物件ですが、管轄は株式会社アーネストワン様の調布営業所の方でしたので、そちらにお客様と一緒にお邪魔させて頂きました。

京王線「調布」駅の近くのビル1階にありまして、大きな看板も有りわかりやすかったです。

すぐ隣がコインパーキングになっており、車でもアクセスしやい営業所でした。

ご契約当日は現地調査や役所調査等で入手した資料等をお渡ししながら、まずは物件に関する重要事項説明をさせて頂きます。

その際にお渡しする重要事項説明書は略して「重説(じゅうせつ)」と呼ばれていたり、宅地建物取引業法では「35条書面」といいまして、国家資格である宅地建物取引士(以前は「宅地建物取引主任者」の名称でした。)からでないと説明してはならないとされており、またその際には取引をする当事者様に対して宅地建物取引士証を提示する義務があります。

住まいるホームでは、一般の方にもなるべくわかりやすく説明したいと心がけておりますので、各種資料や参考図等をお見せしながら1〜2時間ぐらいお話しをさせて頂く事が多いかもしれません。

物件調査では、必要に応じて現地や管轄の役所、水道局、等々

をまわったりしますが、こちらは府中市役所です。

府中市役所では東庁舎の7階と8階に、都市整備部、建築指導課、土木課、公園緑地課、等あります。

一般の方でも何かわからない際にご相談に行けば、色々と教えてくれるはずです。

この重要事項説明が終わりましたら、今度は不動産売買契約書(宅地建物取引業法では「37条書面」といいます。)等をご確認下さいまして、最後に売主様からアフターサービスやその他諸々の説明等があり、逆に何か気になる事があれば色々とご質問された方が良いかと思います。

あとは、手付金の授受や各種書類へのご署名・ご捺印がありまして、それにてご契約自体は無事に終了致しますが、場合によってはそのまま住宅ローンの本審査申込み手続きをしてしまえば後日のお手続きもスムーズかとは思います。(金融機関によっては、後日インターネットでの審査申込が必要だったり、ローンご担当者様との対面での審査申込が必要になるケースもあります。)

アーネストワン様より「アーディくん」の人形を頂きました！！(ご購入のお客様が)

袋につつまれて見づらいですが、とてもカワイらしいです。

また西東京市出身で、お客様を幸せにしてくれるらしいです・・・

さらに、クレイドルガーデンのオプション工事等を担当されている(株)エイワンプラス様より

ピンク色の豚の人形を頂きました！！ (名前等の詳細は不明です。)

ご契約当日のお手続き等は全部で2時間〜3時間ぐらいになりましてこれにて終了ですが、この後、物件のお引渡しを受ける「決済」の時まで、銀行との金銭消費貸借契約といったローン手続や、建物表題登記(通称「表示登記」)、現地での内覧会等もあり、まだまだやって頂く事があるのですが、細かく状況の進捗等をお知らせしながら確実にご案内させて頂きますのでご安心頂ければとは思います。

お引渡しが終わっても、その後はお引越もありますし、しばらくはお忙しくなってしまうかとは思いますが、ご新居の購入はなかなか無い機会なので、是非とも楽しんでいただければ幸いです。

こんばんは、仲介手数料無料or仲介手数料半額でおなじみの「住まいるホーム」です。

本日は神奈川県座間市相模が丘にあります新築のタワーマンション「リビオタワー小田急相模原レジデンス」の見学に行ってまいりました。

こちらのマンションは株式会社長谷工コーポレーションの建設による平成31年1月築、総戸数154戸の大規模物件で、高さは20階建のモダンな雰囲気のマンションです。

アクセスは小田急小田原線「小田急相模原」駅より徒歩2分の立地という事で電車で行きましたが、駅近なので行きやすかったです。

今回内覧するお部屋は西側の眺望から夕日も楽しめそうな高層階の部屋位置だったので、あえて現地到着は夕方前を狙って来てみました。

外観写真となりまして、新築なのでキレイですが・・・

上の写真の1時間半後ですが雰囲気出てます！

また、日が沈んだ直後なので、まだ空の青さも残っておりキレイ。

エントランスもシンプルモダンな今時の雰囲気ですが・・・

日が落ちると照明も付き、よりカッコよくなりました！

ダウンライトを壁際に設置して、主に壁面を照らしていますが上部は影を作っています。

これは室内でも使えるテクニックになり、ダウンライトの配灯はメリハリが非常に大事で明るい部分とあえて暗い部分を作る事、つまり光と影を作る事により全体の雰囲気を引き立たせる事が可能になります。

よくやりがちなのは、注文住宅を建築する際や、中古物件を買ってリノベーション等の大きなリフォームをする際、ダウンライト等の照明位置を決めるときに、まんべんなく部屋が明るくなる様に配灯してしまい、イマイチぱっとしない単調な部屋になってしまう事があります。

また、単体ではとてもオシャレでどんなに高価な照明であったとしても、全体の照明プラン次第ではあまり活かせなかったりします。

逆に照明の配置や照射する方向等がうまく計算された状況だと、それが安い照明器具であったとしても、全体としてとてもカッコよく見えたり、オシャレな空間を演出する事が可能になります。

オシャレなレストランやバー、ホテル、等の雰囲気の良いお店や空間を観察するとわかりますが、照明に非常にこだわっている事が多いので、メイン照明がどういった配光パターンなのか、壁際何センチの距離にダウンライトを設置しているのか、スポットライトの照射角度はどのぐらいで何を照らしているのか、また光色や光量は・・、といった事を考えながら見てみると参考になるかもしれません。

ただ、正直申しあげますと不動産業者でもその辺りまで精通している人間はほとんどおりませんし、ハウスメーカーや工務店の方ですらあまり知らなかったり、そもそも考えていないケースもあるので、これから注文住宅をされる方やリフォームを考えている方は、ご依頼される予定の業者様にどれぐらいの知識やノウハウがあるのか確認しておいた方が良いかと思います。

駐車場の入り口

タワーパーキング式の駐車場が2基あり、84台駐車可能です。

（月額使用料：10,000円16,000円）

駐車可能な車サイズは長さ5,300mm、幅2,050mm、高さ1,550mm〜2,020mm

また重量も2,300kg〜2,500kg、との事で大型の車も駐車可能です。

また、バイク置場も6台完備しております。(月額使用料：2,000円)

駐輪場は上下二段式になります。

屋内型の駐輪場もあり、全部で232台、月額使用料は100〜250円です。

郵便ポストと宅配ボックスですが、こちらは配達の方用の場所で、

居住者の方は裏側からどちらも受け取る事ができます。

棟内ゴミ置場もキレイに管理されているのと、広くて明るい印象でした。

中にはいりますと、オートロックの操作パネルと管理人室の窓口があります。

話しが戻りますが、ここでも壁際のダウンライトで奥の壁面と操作パネルを照らしながらも

天井はダークカラーでまとめ照明はあてずに光と影の部分を強調していますね。

エントランスホールは間接照明がかっこいいです。

全体的に手前が暗く奥が明るい感じです。

反対から見たエントランスホール、光の加減で少し感じ方が違いますね。

さっきとは逆に手前が明るく、奥が暗いです。

皆様はどちらの雰囲気がお好みでしょうか・・・

落ちついたブラウンの色合いを基調としたエレベーターホールになります。

エレベータを待っている間にも中の様子をモニターで見る事ができて安心です。。

また、エレベーター内部にもモニターが有りますので、背後の状況や全体を把握できるので女性も安心かもしれません。

逆をいえば、エレベーターに乗っている時は見られている可能性がありますので、一人だと思って変な事はできませんね。(＠_＠;)

また、犬や猫等のペットも飼育可能な様で、ペット連れている際の通知ボタンもありました。

さて今回の見学のお部屋は高層階のお部屋ですが、諸事情により室内等の内装写真をお見せできませんので、眺望写真をお見せ致します。

日が沈む少し前で、明るさはありながらも少しオレンジ色の空がさわやかでキレイ。

上の写真より20分ぐらい経過して、赤みを増した夕焼け空と青空のコントラスト。

美しいのですが、なんとなく切なさや懐かしさも感じる時間帯の空色です。

子供の頃に公園で遊んでいて、終わりの時間が近づいている時の感覚を思いだしているのでしょうか。

更に少し時間が経過して、だいぶ暗くなってきました。

ここまでくると、今度はロマンチックな感じがしてくるので不思議です。

上記の眺望写真は1時間ぐらいの間に撮影した物ですが、だいたい同じ位置から同じ方向を向いて撮っているのに、それぞれイメージが違うのが面白いですし、空って本当に美しくて素敵ですね。

不動産を選ぶ際にマンションでは特に眺望や開放感が非常に大事になるかと思い、仮に後々ご売却や賃貸に出す際にもかなり影響を及ぼしますので、お部屋の内装や間取だけでなく眺望自体も大事な資産だという事を考慮したうえで物件を選ぶべきです。

たとえば、希望の部屋より少しぐらい安いからといって開放感や眺望を犠牲にした部屋を選ぶなら、少し頑張って眺望の良い部屋を選んだ方が結局はご自身の資産にもなりますし、住んでいて満足度も高く、売る時も高くなるので、決してお金のムダ遣いではないと思います。

同じマンションでも部屋位置によっては見える景色が全然違いまして、東向きは朝日が昇るのを眺められて朝に活力を得て仕事へ向かう事ができますし、西向きは今回の様に夕日を眺められたり、南向きや北向きも、メリット、デメリットがそれぞれあるかと思います。

ファミリータイプのマンションであれば基本的にはやはり南向きが人気で、次いで東向き・西向きがよいとは思いますが、ワンルームの様な物件だったりタワーマンションだったりすると、価格帯や眺望との兼合いによっては他の方位でも良い物件はたくさんあるので、その辺りはケースバイケースで柔軟に考えても良いのではしょうか。

今回の物件は神奈川県のタワーマンションでしたが、住まいるホームでは東京都23区や湾岸エリア等のタワーマンションでも「仲介手数料無料」もしくは「仲介手数料半額」でのご紹介が可能ですので、お気軽にご相談下さい。

こんにちは、仲介手数料が無料or半額でおなじみの「住まいるホーム」です。

まず内覧会とは、マンションや一戸建て等の住宅や不動産を購入した際に、物件にもよりますが建物や物件の全体を最終確認する様な意味で行われるものになり、どの辺りのチェックや確認をすれば良いのか、ポイントや全体の流れをおさえておくと良いかもしれません。

(「現地説明会」や「現地立会い」等ともいわれております。)

この内覧会にお立会いされる方は売主様や現場監督の方だったりしますが、現地で色々と確認できる機会ですので、気になる点等がある方は事前にチェックリストを作ったり、持ち物としては建物等の図面やメジャーがあればなお良いです。

なかには、ホームインスペクションと申しまして、有料にはなりますが建物の診断やアドバイスをしてくれる一級建築士等の方に内覧会の同行を依頼される方もいらっしゃいます。

本日は、新築一戸建てを購入した際の引き渡し前に行われる建物内覧会に同行してまいりました。

この内覧会や説明会のタイミングとしては、一般的には引渡(決済)の一週間ぐらい前までに行われる事が多いかもしれません。

といいますのは、まず買主様が購入の契約をするのは、工事中で未完成の時もあれば、建物が完成済の時もありますが、お金を全て支払ってお引渡しを受けるのは「完成した後」になります。

そこで引渡しを受ける前に、物件の説明を受けたり(設備の使い方や建物のメンテナンス方法)、一戸建てですと境界の確認をしたり、建物のキズや汚れ・不具合、等を確認して補修箇所があれば、全て直してからお引渡しとなります。

また、あまりにお引渡しの直前ですと、補修が間に合わなくなるので、少し早めにおこなわれる事が多いのですが、内容によっては決済(お引渡し)が終わってから、工事業者が家にお邪魔させて頂き補修等をするケースもあります。

なお、今回は新築物件ですが、中古物件の場合は原則として現況のままになりますので、キズや汚れを指摘して売主様に補修をしてもらうといった事はありませんし、そもそも中古物件の売買では引き渡し前の内覧会というのは無いケースがほとんどではないでしょうか。

(売主様にも個人の場合と宅建業者の場合もあったり、ケースバイケースですが・・)

ちなみに新築の一戸建ては、工事中に使用している玄関のカギは工事用キー(コンストラクションキー、略してコンスキーとも呼ばれます。)となり、お引渡し後に買主様が使うカギ(本キー)とは形状が異なりまして、一度でも本キーで開錠すると、それまで使用していた工事用キーは使えなくなります。

お引渡しの時には買主様に本キーが複数本渡されるのですが、それを使用してしまうと工事業者さんが工事用キーで建物に入れなくなるので、「補修が終わるまでは本キーを使わないでくださいねー。」といったケースもありますので注意が必要です。

(本キーは5本ぐらい頂ける事が多く、更にカードキーやチップの様な電子キーも最近は多いです。)

また、キズや汚れに関しては、お引渡し後ですと、元からあったものなのか、引越し業者様や買主様によるものなのか、といった責任の所在が不明なために売主様も対応ができない事も多いので、内覧会の時によくご確認して頂くことをおススメします。

ただ不具合に関しては、現実的にはお住まいにならないとわからない事も多いですし、その時には何もなかったとしても、後から調子が悪くなることもありますので、その際は売主様や工事業者様にご相談されると良いです。
 

新築物件については、現在では法令で10年保証が義務づけられておりますが、なんでもかんでも10年の保証ではなく、長期保証については重要な瑕疵のみになり、例えば「屋根や外壁等からの雨漏れ」や「建物構造の耐力上の主要な部分」に対する保証になります。

(「瑕疵」とは欠陥や不具合等の事、読み方は「かし」と読みます。)
 

ほとんどの建築メーカーさんや売主様では「アフターサービス規準書 (アフターサービス基準書)」を発行していると思いますので、たとえばクロス(壁紙)は2年、何々は1年、等々と記載しており、一度内容を確認しておくと良いです。

内覧会の流れとしては、まずは各お部屋を順番に回りながら汚れやキズを確認しつつ、設備等の使い方やメンテナンス方法等の説明を受けて、最後は外構や外壁等の外回りの確認と、境界の確認をするといったパターンが多いかもしれません。

こんな感じで補修箇所に付箋紙をぺたぺた貼ってもらいます。

境界の確認につきましては、隣地との境にフェンスや塀が有る事が多いとは思いますので、所有権が自分側なのか、それとも相手側なのか、もしくは共有になっているのか、といった事もよく確認しておく必要があります。
 

境界を明示する物としては様々あるのですが、主な物としては「コンクリート杭」や「石杭」、「プラスチック杭」、「金属標(金属プレート)」、「金属鋲(釘の様な物)」、になりますが、場合によっては「木杭」や「刻み(キザミ)」「ペンキ」、といった場合もあり耐久性等に不安があるケースもあります。

(そもそも、何かしらの要因で境界標が無くなってしまったケースや、元から無いといったケースもあります。)

コンクリート杭、矢印の先側が境界を示しています。

金属のプレート標、こちらは赤い矢印で見やすいです。

金属鋲の境界標でバツ印の交差した中心が境界点を示しています。

また現地の状況によっては、境界標が土に埋まっていたり、ガケや法地の上や下、擁壁の上や下等に有り、物理的に直接見る事が難しいケースもありますので、そういった場合は境界票の写真等を用意してもらうと良いかもしれません。

(※「法地」は「のりち」と読み、宅地として使えない斜面部分等の事で「法面(のりめん)」とも呼ばれます)

キッチンや洗面所にある事が多い、床下収納。

開けると、床下の収納ですが・・・

プラスチックのカゴを外すと床下点検口となり、基礎部分や配管等が確認できます。

断熱材や基礎のコンクリート、配管、鋼製束(こうせいづか)が見えます。

ちなみに1階で床鳴り等のきしみ音が発生した場合は、鋼製束の伸縮音である事もありこちらを調整する事で簡単になおる事もありますが、一か所だけ調整してもうまくいかなかったり周囲の束との均衡がくずれてしまう事があるので注意が必要です。

フローリング等の床材の下には、大引(おおびき)や根太(ねだ)という木材があり、それで床を支えているのですが最初はうまく調整されていても、木が湿気を吸ったり放出したりする事による伸縮が原因の事もあるかと思います。

屋根裏の点検口でクローゼット等の収納上部にある事も多いです。

こちらはマイナスドライバーやコイン等で開くタイプです。

洗面台の伸縮可能タイプの水栓ですね。

よくあるトラブルについてですが。

ここの穴は密閉されておりませんので、この状態で水を掛けない様に。

根元の部分に水をかけると、知らぬうちに洗面台下に水がたまって、

気づかずに放置すると腐敗臭がしてくるので注意です。

ごくまれに、一世一代の大きな買いものという事で、お気持ちはわからなくはないのですが、変に気合いが入りすぎてしまい、フローリングに這いつくばってほふく前進しながら小さなキズや汚れを見逃すまい、とされる方がいらっしゃいまして、そこまでなさる事はあまり意味が無いかと思います。

住宅という物は、美術品ではなく基本的に「住んだり、利用するための物」ですので、あまりに細かいキズ等はそもそも売主様の補修義務等も無いのと、そこまで気にしてしまうと精神的にご自身が疲れてしまいますし、住んでいれば多少の汚れやキズは必ずつくといっていいほどさけられません。

ただ、例えば窓や扉がうまく閉まらないといった事や、傾いていたりスキマがあったり、あるべき部品が欠損していたりぐらついている等々の不具合があった場合は直して頂くべきですので、要点をうまくおさえて、大事なところや確認すべきところをチェックしていくと良いかと思います。

こんにちは、仲介手数料が無料でおなじみの「住まいるホーム」です。 

本日は、東京都府中市本町に建築中の新築一戸建て「クレイドルガーデン」シリーズ (売主：株式会社アーネストワン 飯田グループホールディングス) の物件見学に行ってきました。

こちらの物件の特徴は、なんといってもJR南武線・武蔵野線「府中本町」駅が徒歩2分という駅近の立地でありながらも、用途地域が第一種低層住居専用地域に存する事もあり、木造2階建ての建物がゆったりと建築されている全3棟です。 

駅にとても近い物件の場合には、商業地域や中高層住居専用地域等である事が多く、そういったエリアの建売の新築一戸建ては3階建て以上の物件が建築されていたり、近隣の建物同士の距離が近かったり、少し騒がしい感じの場所である事もありますが、今回の物件は緑道に面しており環境もよく、周囲の建物も2階建てがメインになり総じて高さが低いので雰囲気の良い住宅街になっております。 

なおかつ、京王線「府中」駅とJR南武線・京王線「分倍河原」駅も徒歩圏という利便性もかねた立地です。

尚、こちらの物件も、弊社ですと「仲介手数料無料」の対象物件につき、お安くご購入できます。

木造2階建ての全3棟で外構工事はこれから・・といった状況。

うち2棟は南道路に接道&角地の物件で陽当たりも良好です！

写真のとおり、3棟のうち2棟は角地に立地しており、1棟は緑道にも隣接しておりますが、接道している道路についてもご近所に住まわれている方しか車が通らない道なので、車の通行量が非常に少なくお子様がいるご家庭でも安心かもしれません。 

また、物件からは電車の線路も見えますが、駅に近いせいか列車のスピードが遅く、あまりうるさくはありませんでした。

目の前の遊歩道は道幅が広くてキレイなので、雰囲気がとても良かったです。

サルスベリの木がありました。

「市民愛の木」ってなんでしょう？(＠_＠;)

ちょうどタイミングが良くサルスベリの赤い花が咲いていて、あざやかでとてもキレイでした！

さて、道路状況や周辺環境はとても良いのはわかりましたが、建物内に入ってみたいと思います。

今回は緑道に面した建物の内覧を致しました。

広々としたリビングで彩光も十分で明るいです。

ブラウンのアクセントクロスでちょっとおしゃれに。

対面型のキッチン

まだ未完成ですが、洗面所が1.5坪タイプ+収納もあり広いです！

オーソドックスな1坪タイプ浴室で十分な広さがあります。

これだけの超駅近でありながら環境も良い物件はなかなかないので、完成が楽しみな物件でした。

リビングや居室からは駅のホームが見えるほどの駅前立地ですが、南道路と東側の広い緑道も非常に好印象です。

皆様が物件をご見学される時は、建物の良し悪しはもちろんですが、接道している道路の方位がどちらなのか？、また用途地域等の都市計画はどうなっているのか？、という事も気にされると良いかと思います。

特に物件からみて「南側の状況がどうなっているか」(もちろん東や西もですが・・・)は非常に大事になり、また「将来的にどう変わる可能性があるのか」といった事まで考える必要があります。

例えば、南側が現時点では広い駐車場や空き地になっていて陽当りが良く開放感があったとしても、そういったケースでは将来的に建物が建築される可能性も多いにあり、その際にはどれぐらいの高さや規模の建物が建築する事ができるエリアなのか、といった事を用途地域等から具体的に想定する必要があります。

また、古い建物があった場合にも近い将来建て替わる可能性があるので、そういった事も想定した上で物件は検討されると良いのではないでしょうか。

住まいるホームでは、不動産のご売却相談を受ける事も多いですが、「買った時は家の周りに開放感があったけど、数年後に高い建物が建築されて暗くなってしまって・・・」といったお話しを聞く事もありまして、そういった事を購入当初より分かったうえで買われているなら良いのですが、不動産屋さんに「たぶん周りには何も建たないので大丈夫ですよ！！」なんて言われて、その言葉を信じてしまったというケースもよくあるので注意が必要です。

ちなみに今回の物件の場合ですと、建物の建築制限が非常に厳しい「第一種低層住居専用地域」になり、高さの制限や、各種の建築における斜線制限、日影規制、等も「良好な住環境を守るエリア」として定められているので、仮に物件の周囲で建替えや建築等があったとしても日照や通風、開放感に影響がでる可能性は非常に低いですし、接道している目の前の道路や遊歩道も建築される事がないので、「将来的にも安心できる場所」として判断できるのではないでしょうか。

ただ厳密にいえば、法令や用途地域等の変更も稀にあるので、どのエリアであっても「絶対に環境が変わらない事が保証されている」といった事は無いので、そこは頭に入れておいてください。

特に物件を探し始めの方はおちいりやすいですが、不動産は建物のぱっと見のオシャレさや、表面上の内容だけに惑わされず、周辺環境や法令制限等も考慮したうえで、総合的かつ将来的な事も想定してご検討されると、より良い不動産購入ができるかもしれません。

本日は、弊社のお客様による新築一戸建てのご購入契約のために、一建設株式会社様の橋本営業所へ行ってきました。

(※「一建設」の読み方は「はじめけんせつ」となり、「いちけんせつ」ではありません。)

やはり自社で建築されたのでしょうか・・

シンプルながら平屋のキレイな建物でした。

広い道路沿いで目の前に駐車場もあり、行きやすかったです。

一建設は創業50年以上の歴史を持ち、資本金30億円超、年間売上4,000億円前後の大手建築業者で、飯田グループホールディングスのグループ企業になります。(※2019年現在のデータです。)

こちらの売主様の建売住宅「リーブルガーデン(LIVELE GARDEN)」シリーズの特徴としては、基本的にはデザイナーズ住宅のような感じではなく、建物の作り等の構造自体はしっかりとしながらも、余計な飾り等の工事はなるべく控える事により、シンプルなデザインが多いかもしれませんが、低価格での販売をしているイメージがあります。

(リーブルガーデンでも他に「LIVELE GARDEN デザイナーズシリーズ」や「LIVELE GARDEN 南欧風シリーズ」といったデザイン性の高い分譲住宅もあったり、注文住宅の「リーブルセレクト」「グレイセラ」「バーベラ」といったシリーズですと、更にデザイン性に凝ったり、施主様のこだわりのプランによる建築も可能です。)

35年の長期住宅保証システムもあり安心

また、年間の戸建分譲棟数が1万棟前後ものスケールメリットにより、他の業者にはマネにできない建築コストだったり土地を安値で仕入れる事ができるので、それにより販売価格もなるべく抑える事ができているのではないでしょうか。

よくお客様から「一建設の新築一戸建て、リーブルガーデンの評判や口コミはどうなのか？」といった様なご質問を頂くのですが、インターネット上の情報ですと良い評判もあれば、ネガティブな情報や悪い評判もありますが、今までに販売されている絶対数が他社様より圧倒的に多いので、その辺りも考慮してご自身でもきちんとご判断される事が大事かもしれません。

ホームページをご覧頂くと工事の全行程を結構詳しく解説している動画や、マンガ等でも見やすく解説しており、こちらをご覧頂くとかなりご参考になるのではないでしょうか。

一建設HPより閲覧可能で、基礎的な建築の流がわかりやすいマンガです！

一建設の物件をご検討ではなくても、建物の一般的な作り方や基本的な構造が学べるので、見ておくと他の物件を見る時でも知識が活用できるかと思います。

こちらも一建設ホームページより動画を閲覧できます。

かなり詳しく全体的な流れを解説しているので勉強になります！

今回のご契約内容としては、東京都町田市のリーブルガーデンシリーズの新築一戸建てを弊社のお客様がご購入希望との事で、先日に不動産購入申込書をして、本日は契約締結で売主様の事務所にお邪魔いたしました。(弊社ならではのサービスですが、こちらも「仲介手数料無料」の対象物件でしたのでお得にご購入頂けました。)

お客様は東京の世田谷に在住の方でしたので、ご足労ですが川崎市多摩区の住まいるホームの店舗までお越し頂きまして、そこから車でご一緒させて頂きました。
本日は、ご契約名義人のご主人様が海外出張中のために、奥様による代理契約のお手続きとなりました。

その際は、ご主人様から奥様に「今回の不動産売買契約等は、代理人に一任しますよ〜」といった様な委任状の作成や、印鑑証明書等の事前準備が必要になりますのでご注意してください。

また、今回のお客様はご所有の一戸建てから、購入する新築一戸建てへの買い替えによる住替えになるのですが、現在のご自宅に残債をのこした状態での買い先行ローンにより計画を進めているところです。

今現在賃貸アパートやマンションに住んでいて、そこからご新居を買われる様な「一次取得者」の方は比較的ローンは簡単なのですが、実は不動産の買い替えについては意外と難しかったりします。

お客様のご所有の物件やローンの残債状況やローン期間、自己資金、ご年収、お勤め先、ご年齢、等々、様々な内容にもよりますので一概にいえないのですが、「先に売るしかないケース」もありますし、今回の方の様に「先に買う事もできる」場合もあります。

(タイミングが非常に難しいですが、「売りと買いを同時に行う。」という方法もあります。)

かんたんに申し上げますと、他の物件のローンがあるのに新しい物件のローンの融資を受けるのは金融機関の審査が厳しく、ハードルがぐっと高くなるのです。

ただ、今回は買い替えローンにもかかわらず、住まいるホームとお付き合いのある銀行から金利条件等も非常に良いスペシャルな融資を引き出す事ができました。

尚、一建設の物件ですと、契約から決済(お引渡し)までの期間は比較的短いケースが多く、今回は3週間の条件ですが、銀行もスピーディに対応頂ける金融機関なので問題無さそうです。

本日は、人気の新築一戸建てシリーズ『フォレストタウン(FOREST TOWN)』で有名な「株式会社成建」様にて、不動産の売買契約に行ってまいりました。

こちらの売主様は神奈川県川崎市宮前区に本社があり30年近く地元に密着して建築をしてきた業者様で、地域の方達の評判も良く、今回も安心して取引ができました。

住まいるホームでは東京都と神奈川県の全域で、新築戸建てや中古の戸建・マンション・土地・投資用物件等、様々な物件を取引しているのですが、フォレストタウンの新築一戸建ても過去に何度もご契約させて頂いた事がありまして、通常は弊社の事務所にて売買契約を行うことが多いのですが、本日は売主様であります成建様の店舗(成建グリーンガーデン)にお邪魔させて頂き、ご契約のお手続きとなりました。

場所は東急田園都市線「宮前平」駅の目の前にあります。

※今回は「本社」ではなく「成建グリーンガーデン」になります。

車でも「尻手黒川道路」という広い通り沿いなのでわかりやすいです。

写真ではわかりづらいですが、一番上にも成建さんの

大きな看板があり非常に立派なビルです(＠_＠;)

フォレストタウンシリーズは、先方の本社がある川崎市宮前区を中心とした川崎市北部や横浜市北部の物件が多く、累計で9,000棟以上、年間で400棟以上の建築実績(2019年時点)がありますが、今回は神奈川県川崎市麻生区のフォレストタウン新築一戸建てを弊社のお客様がご購入希望となり、仲介手数料も無料(住まいるホームならではのサービスです！)にてお手伝いさせて頂きました。

こちらの物件の特徴としては、建物や外構も含めて丁寧に作り込まれているのと、トータル的にも質感の高い物件で、アフターサービスも充実しているイメージがあります。

また物件にもよりますが、太陽光発電パネルやエネファーム等を標準設置している事も多くあり、信頼性のある建物でもありながら先進のエコ住宅といった要素もあります。