ご相談事例:マンションを売却する際のリフォームやハウスクリーニング、荷物について?

ご質問

マンション売却時のリフォーム?クリーニング?を考えるネズミ.jpg自宅のマンションを売る際に、補修やリフォームをしておいた方がいいのか、それとも余計な費用はかけずに、買われた方に自由にリフォームしてもらう方がいいのか、どちらが良いのでしょうか?

また荷物が多いのですが、そのままでも良いのでしょうか?

 


回答

ご相談下さいました件について、状態にもよりますので一概に言えませんが、ご売却時には最低限の内容でも結構ですので、リフォームとハウスクリーニングをして、お荷物も極力少なくされた方が良いかとは思います。


といいますのは、一般のご見学者様は「パッと見た時のイメージや感覚」にとても影響を受けやすく、お部屋の状況が良くなかったり荷物が多い物件を見たときに、仮に「リフォームをすればキレイになる…」と頭ではわかっていても、実際の経験も少ないのでキレイになったイメージをうまく持つことができず、なんとなく買う気分が盛り上がらなかったり、よほど割安感を感じないと買わない、といった事が多いです。 


中古マンションでも、まれに売主様が不動産業者の場合があり、そういった際の販売手法を見ていると参考になりやすのですが、多額の費用をかけてでもフルリフォーム等して見栄えを良くしてから販売するケースが多いです。


その際は、原状回復のリフォーム工事ではなく、機能を刷新し、新しい価値を生み出す目的の改修工事を施した、いわゆる「リノベーション物件」や、更にはモデルルームの様に家具等をオシャレに設置した「ホームステージング」まで行っている物件もあります。


なぜ売主が不動産業者の場合にはそこまでするかというと、一般の方向けに売却する場合は「リフォームにかけた費用以上に高く売れる」事をわかっているからなのです。


例えば500万円のリフォームをするかわりに、売値を1,000万円上乗せしたりします。そうすると500万円の利益がでます。
(※実際は諸々の税金や手数料等でこの様にはならないですが…)


ただ、一般のお客様がフルリフォームの費用をかけてまで販売するのは、空室での販売か居住中での販売かにもよりますし、諸々のリスクを考えますと現実的には難しいので、費用はあまりかからないけれども見た目が激変する様なコストパフォーマンスの良いリフォーム等をご検討されるとよいかとは思います。


例えば、壁や天井のクロス(壁紙)張替や、クッションフロアーの張替、キッチンや洗面所の水栓金具の交換、照明の交換、プロによるハウスクリーニング、等でしたら費用がそこまで高くは無いですが、見た目の第一印象はグッと良くなるかもしれません。


どの程度のリフォームや補修をするかといった事は、物件の価格帯やエリア、想定される購買層にもよりますので、お気軽にご相談頂ければアドバイスさせて頂きます。

 

 

中古戸建住宅(木造一戸建て住宅)の耐震性に関して〜新耐震基準の物件は?

防災週間では、さまざまな防災活動が展開されました。

不動産業界においても、この時期はお客さまの防災意識が高まり、特に物件の耐震性に関するご質問が増えております。

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合(木耐協)が耐震診断受診者の大地震への意識と対策について行ったアンケート(回答数1487人)およびその分析結果を公表しています。

中古住宅の耐震性(新耐震基準)は大丈夫?.jpgまた、木造在来工法2階建て以下の物件を対象に実施した耐震診断の結果を分析したところ、新耐震基準建物とされる1981年以降に建てられた1万110戸のうち、約85%の住宅の耐震性に問題があることが分かったそうです。


■耐震診断結果(新耐震基準建物) 
※数百年に一度起こる震度6強クラスの地震が起きた場合


1.倒壊しない・・・2.49%

2.一応倒壊しない・・・12.43%
3.倒壊する可能性がある・・・22.42%
4.倒壊する可能性が高い・・・62.65%


上記の結果を見てもわかる様に、特に中古物件は外観等の見た目がキレイであっても、一概に安心はできないのでご注意が必要です。


〜2014.9.13 仲介手数料最大無料の住まいるホームより
 

一戸建て?マンション?持ち家?賃貸?〜皆さまのお考えは

皆様が考える「今後望ましい住宅形態」とは

「土地問題に関する国民の意識調査」(平成25年度/国土交通省)によれば、望ましい住宅の形態として「一戸建て」が最も多いという結果が出ています。

賃貸か持ち家か〜仲介手数料無料 でおなじみ☆住まいるホーム!!.jpg「今後望ましい住宅形態」
1.一戸建て              67.1%
2.一戸建て・マンションどちらでもよい 20.1% 
3.マンション             10.5%

しかし、「一戸建て」と回答した人の割合は調査をするごとに低下し、「一戸建て・マンションどちらでもよい」と回答した人の割合が上昇。

今回の調査で初めて20%台に達しました。

また、住宅の所有についてどう思うか聞いたところ、

1. 土地・建物については、両方とも所有したい   77.0% 
2. 借家(賃貸住宅)で構わない          15.8% 
3. 建物を所有していれば、土地は借地でも構わない  4.6%

という結果に。

「土地・建物を両方とも所有したい」と回答した人の割合はこれまでの調査で最も低くなっており、「借家(賃貸住宅)で構わない」と回答した人の割合は最も高くなっています。 


空き家率13.5%と過去最高に。持ち家住宅率上昇し61.9%

総務省が発表した「平成25年住宅・土地統計調査」速報集計の結果によると、空き家率(総住宅数に占める割合)は13.5%となり、5年前の前回調査より0.4ポイント上昇、過去最高を記録しました。

その他、主な調査結果は以下の通りです。

・総住宅数は6063万戸と5.3%の上昇
・共同住宅数は2209万戸。住宅全体に占める割合は上昇し42.4%
・ 持ち家住宅率は上昇し61.9%
・共同住宅の占める割合が最も高いのは東京都の70.0%
・高齢者等のための設備がある住宅が初めて半数を超える
・太陽光を利用した発電機器の普及率は5年前に比べ3倍増
 

〜仲介手数料無料でおなじみの住まいるホーム 2014.8.30

「仲介手数料無料の住まいるホーム」でお手伝いできる、住宅ローンの取扱い銀行をご紹介☆

現在、弊社の方でお手伝いできる銀行等なのですが、下記になりますのでご参考にして下さいませ。

下記の金融機関ですと、お客様が直接出向いたり、問い合わせたりする必要無く、住宅ローンの審査をお申込み頂けます。


住宅ローン・提携銀行は?.jpgみずほ銀行


三井住友銀行

りそな銀行

横浜銀行

ゆうちょ銀行

中央労働金庫

SBI住宅ローン

ファミリーライフサービス

オリックス銀行

スルガ銀行

東京都民銀行

静岡銀行

その他



上記の他にも色々とございますが、お客様の資金内容やお勤め先、ご検討物件により最適な金融機関は異なります。

住まいるホームでは仲介手数料が無料or半額ですが、住宅ローン代行手数料も無料で行っておりますので、お気軽にご相談下さいます様、宜しくお願い申し上げます。


※住宅ローンの「アフィリエイトサイト」にはくれぐれもご注意下さいませ。(インターネットで「住宅ローン ランキング」「住宅ローン 比較」等と検索すると、アフィリエイト報酬を出している金融機関を人気上位にしている、作為的に作られたサイトがたくさん出てきます。)

販売図面の見方・注意点 「帖(畳)」と「u(平米)」、「坪」の違い

帖・平米(u)・坪、換算の仕方は?.jpg

不動産販売図面の見方で、ご注意頂ければという点がございまして、物件によってはお部屋の大きさが「帖」では無く「平方メートル(u)」で記載しているケースがございます。

例えば「LDK 18u(平方メートル)」と記載されておりましたら、帖で換算しますと「10.8帖」ぐらいになります。

「平方メートル」から「帖」に換算すると6割ぐらいになるので、目安にして頂ければとは思います。(正確には、1帖=1.6562u)

これに気付かないで、「u」で記載された図面を「帖」だと思って見学をしに行くと、「思ったより狭い気がする…」といった事になってしまいます。

最悪、買ってから気づいた、なんていう事になってしまうと取り返しのつかない失敗となってしまいます。

販売している業者さんによっては、「帖」で記載すると狭くみえるから「u」で記載しちゃえばいいや、というケースもございます。

下記に正確なサイズの換算値を記載しましたので、ご参考にして下さい。


1 坪 = 約 3.3 u ( 3.30578 u ) = 2 帖

1 u = 約 0.3 坪 ( 0.3025 坪 )

1 帖 = 1.6562 u


住宅ローン金利の動向は? 固定金利・変動金利のどちらを選べば良い?

現在、新築戸建の購入の契約が済んでおりまして、引渡はこれからです。

それに、近日中に銀行と住宅ローンの金銭消費貸借契約(金消契約)をします。

今後の住宅ローン金利の動向はどうなるでしょう? また、固定金利・変動金利のどちらを選べば良いのでしょうか?

住宅ローン金利の動向に関しては、大変難しいところですよね。

有名な経済学者さん達の予想ですら、なかなか当たらない程ですので・・・

やはり、個人のお好みになるかとは思うのですが、「多少金利が高くても、安心を求める・・・」といった方は固定金利での借入割合を増やすべきかと思われます。

「今現在の支払を少しでも安くしたい」といった方ですと、現在は変動金利が一番金利が安いかとは思います。

現実的には難しいのではないかとは思うのが、「金利が上がりそうな気配を感じた時に、固定金利に切り替える。」といった方法です。

なぜならば、変動金利から固定金利に切りかえると、通常は支払額が上がるので、余程自分の予想に自信が無い限りしないと思います。
(これが的確に出来る方は、そもそも株や為替等で大儲けできてしまうかもしれません。)

そして、実際に変動金利の利率が上がってきた際には、既に固定金利は高くなっているはずですので、余計に動きがとりづらくなるのではないでしょうか。

これは、変動金利より固定金利の方が、金利の変動が早くて大きいので、気づいた時には固定金利の方は先に金利上昇しています。

金利の動向?変動金利or固定金利?.jpg実際の住宅ローン金利動向を見ても、ここしばらく変動金利の利率は一定ですが、固定金利の利率は毎月の様に各金融機関とも上下しています。

結局は、お好みの部分になるかとは思いますので、迷われる方は固定金利と変動金利でも借入をミックスされるのが無難でしょうか。



気になる物件があった際に、物件をキープする事は可能か?

気になる物件があった際に、物件を売り止めにしてもらう事(キープする事)は可能か?

一概には言えませんが、「買主様の条件や申込内容」と「売主様のお考え次第・・・」といったところではございます。

まず、「買うかどうかわからないけど、とりあえず物件をおさえてもらえませんか?」と売主様にお願いしても、やはり無理かとは思います。
(売主様にとってデメリットしかないので当然ですが。)

どの様にするかというと、売主様に買主様からの意志を書面にて示す、「購入申込書」を提出してご検討頂き、場合によっては契約予定日まで販売停止にして頂ける売主様もいらっしゃいます。

ただ、お申込み内容が、「値段交渉があったり、ご契約日までの日数が多かったり、ローンが未審査」等の、売主様にとってマイナス点が多いほど、販売を停止してくれる(買主様の為にキープしてくれる)可能性は低くなります。

売主様からすると、少しでも「高く・早く・確実に」買って頂ける方との契約をご希望されますので、販売停止をして他のお客様をお断りするのはデメリットにしかならない為です。

物件のキープは?不動産購入申込書って?.jpg「不動産購入申込書」とは、買主様が「まだ買うかどうかはわからない」といった状態で売主様に提出すると、先方にご迷惑がかかってしまう事もあるので、「物件を買う」というご意志を固めてから、ご署名・ご捺印頂く書類になります。

※「購入申込書」は、「買付(かいつけ)」や「取り纏め依頼書(とりまとめいらしょ)」という様に、言われる事もあります。

 

住宅ローンの「事前審査(仮審査)」の時期、タイミングは?そして「ローン特約」って何?

住宅ローンの事前審査ですが、まだ銀行には審査を申込んでおりません。

事前審査だけでも通しておいた方が、気に入った物件があった際、売主様への印象はいいでしょうか?

また、契約時には「ローン特約」というのがあるそうですが、これはどういう意味ですか?


弊社の経験から申し上げますと、事前審査はできれば先に通されておいた方が良いと思います。

(未審査ですと、他のお客様と競合した際等、交渉の土台にすら乗れないケースもございます。)

具体的な交渉に入った際に、売主様が一番気にされるのが、「購入希望者の方が、実際に資金内容に問題無くローン等も組める方なのか。」という点になります。

なぜかといいますと、居住用不動産の売買契約の際に買主様がローンをご利用される際は、一般的には「ローン特約」を契約書に盛り込みます。

この特約の内容としては、簡単に申し上げますと「買主様のローンが金融機関に否認されたら、手付金を返金して契約を白紙解約する。」といった内容になります。

つまりローンの申込が失敗して契約が履行できなくなっても、買主様は違約金等も発生せずに保護される特約になりますが、売主様からすると、白紙解約されてしまうリスクのある特約となる為です。

具体的な交渉の際は一般的に、買主様の自己資金額やご年収なども申告して、売主様にご契約できるかどうかという事を検討して頂きます。

その際に買主様が「住宅ローン事前審査(仮審査)承認済」であった場合には、売主様にもご安心して頂きやすく、交渉も進めやすいかとは思います。

ただ金融機関によっては、「事前審査が承認になっても、本審査で否決になる事が良くある。」といった銀行等もございます。

弊社のおすすめとしては、大手都市銀行であれば事前審査承認の際に「承認の書類」が出る事が多いですし、後々本審査で否決になる事も少なく信用性が高いので、そういった銀行でのお申込みをされた方が良いかとは思います。

一度承認を受けておけば、基本的にしばらくの間は有効ですし、交渉を少しでも有利に進める「武器」にもなります。

また、事前審査を受けると「金利の優遇幅(金利のサービスがありますが、お客様により異なります)」もわかりますので、今後の資金計画も立てやすくなるのではないでしょうか。

ご注意頂きたい点としては、やみくもにたくさんの銀行等に審査をだしてしまうと、審査履歴が残りますので、ある程度の目途を付けて審査を申込む必要があります。


「物件の種類や、お客様の資金内容、お勤め先、ご年齢」等によっても最適な金融機関は異なりますので、まずはお気軽にご相談頂ければとは思います。
事前審査・仮審査は?ローン特約って?気になるゾウ〜.jpg


※「仲介手数料最大無料の住まいるホーム」では、住宅ローン相談や住宅ローン代行手数料も無料です。

住宅ローン審査等に関して Q&A

住宅ローンなのですが 個人でインターネットなどから事前審査を申し込む場合と、住まいるホームの紹介で事前審査を申し込むのとでは、審査が通りやすかったり何か違いはあるのでしょうか?

一概には言えませんが、弊社からのお申込みですと「金利優遇が受けやすかったり、審査もスピーディーだったり」といった場合もございます。(最終的には、物件やお客様それぞれの審査なので、無理な時は無理ですが。)
銀行のローン担当の方も「人」ですので、「何度も取引して、知っている業者からの紹介の方」と「全く初めての方」といった場合では、やはり対応が異なるケースもあるとは思います。




ご紹介頂きます銀行の事前審査の申込書は、自分で金融機関に行ってもらって来なければならないのでしょうか?

基本的には、弊社に各金融機関の申込用紙がございますので差し上げますが、もし無い場合でもこちらで手配させて頂きます。



以前に、他の不動産屋で年収などの情報から審査はほぼ通りますと言われたのに、事前審査が通らなかったことがあるのですが、例えば事前審査が通るまで何社か審査することは可能でしょうか?

何度でも審査自体は可能ですが、審査をする度に個人信用情報の様なところに「審査を受けた履歴」が残ります。
無駄に審査回数を重ねれば重ねる程、後から審査する金融機関に不審感を与えてしまう場合もございますので、弊社にご相談頂いて、ある程度の目安を持って動かれた方が良いと思います。




今回中古を検討しているのですが、中古と新築では、やはり中古は通りにくいなどありますか?

物件によっては、影響がございます。
金融機関は物件を担保にして住宅ローンを融資しますので、物件にそれだけの価値が無いと判断されればローンは承認されません。
例えば、中古マンションが得意な銀行もあれば、不得意な銀行があったり、投資物件への融資が得意な銀行、違法建築も対象にする銀行、等、ケースバイケースです。



住宅ローンの金利等を有利に〜住まいるホーム.jpg住宅ローンに関しましては、お客様や物件の状況等により、適切な対応をしないと「本来通る審査も、通らなくなってしまう。」といった事もございますので、ご注意頂ければとは思います。

弊社では常時、各金融機関と住宅ローンの件でやり取りをしておりますので、金利条件等も含めて、お客様がなるべく有利な借入ができる様、お手伝いさせて頂いております。

また、仲介手数料無料の住まいるホームでは、住宅ローン代行手数料も無料ですので、お気軽にご相談下さいませ。

 

築年数の古いマンションや団地等の建替えに関して

最近では築年数の古いマンション等の建物が増えてきました。

今後、日本では以下の様な事例等のトラブルは全国的に増える事が予想されます。

〜団地内建物一括建替決議に反対し、建替不参加の区分所有者に対する、建替組合の売渡請求(建替円滑化法15条1項)が認容されたケース〜



◎一団地全棟の建替えが可能に

一棟の建物を区分して所有する法制については、民法(旧)208条に規定された垂直区分の棟割長屋への対応がありましたが、昭和38年4月に垂直水平の区分所有建物(マンション)に対応する「建物の区分所有等に関する法律」が新設されたことで同条を削除。

昭和58年には区分所有法が改正され、「建替えは所有者および議決権の各5分の4以上の決議」と多数決原理を採用。阪神・淡路大震災(平成7年)で、マンション建替えの難点が顕在化したため、平成14年に同法をさらに改正し、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」も併設。

改正法は、一棟毎の建替えのほか、団地全体の一括建替えの項目を追加(70条1項) 。

また、建替参加者に法人格を与え、権利変換手続を新設するなど、担保権や賃借権の処理を簡略化しました(円滑化法)。

本件については、従来の棟単位の建替えではなく、12棟全部の一括建替えの可否を敷地共有者の全員集会で決議する区分所有法70条1項の活用が鍵になります。

最近都内の大規模団地で一括建替事例の判決がありました。

鉄筋コンクリート造4、5階建ての17棟(404戸)が建つこの団地では、平成6年から建替えの検討が始まり、平成14年の法改正の後、平成18年4月、平成19年12月、平成21年3月と組合総会で建替決議投票が実施されましたが、いずれも不成立。

同年9月12日に実施された4回目の投票で、団地内建物全体の区分所有者および議決権の各5分の4以上且つ各建物毎の区分所有者および議決権の各3分の2以上の賛成で建替決議(法70条1項)が成立しました。平成22年7月20日には都知事から建替組合の設立認可(円滑化法9条1項)を得、同月25日設立総会を開催。

9月1日到達の書状で組合から建替えの非参加者に売渡請求(同15条1項)の意思表示があり、10月14日に非参加者(17戸)に売買代金を弁済供託し、組合が建物明渡しおよび移転登記手続等請求を提訴しました。

平成24年10月には被告のうち16戸と訴訟上の和解が成立しましたが被告1戸が残留。

同年11月15日、被告は原告が供託していた売買代金の供託金(5622万円余)を還付請求し受領しました(同年10月被告が参加者14名から被告の明渡遅延による建替遅延の損害賠償請求を提訴されたが、これは14名と原告組合との共謀であり、この不法行為による損害賠償の一部として還付を請求するとの抗弁付) 。

その上で被告は原告組合の建替決議や売渡請求の瑕疵を挙げ、それらの無効を主張しましたが、裁判所は原告による反論を認容し、「売渡請求と直接関連性のない請求権で供託金を受領することは認められない」、「供託金を受領しながら居住を続け建替えを事実上阻止することは権利の濫用として許されない」と被告に建物明渡しと移転登記等を命じました(平成24年12月27日 東京地裁判決 判例時報2187号) 。


at home TIME より〜 仲介手数料無料でおなじみの住まいるホーム 2013.11.24

▲このページのトップに戻る