気になる不動産があった!物件の『キープ』『仮押さえ』は可能?


気になる不動産があったときに、購入を検討してる物件を「仮押さえ」などの予約で売り止めにしてもらう事(キープする事)はできますか?

 


一概には言えませんが、「買主様の条件や申込内容」と「売主様のお考え次第・・・」といったところではございます。

物件のキープは?不動産購入申込書って?.jpg

 


まず、「買うかどうかわからないけど、検討したいのでとりあえず物件を仮押さえしてもらえませんか?」と売主様にお願いしても、やはり無理かとは思います。

(売主様にとってメリットがなく、デメリットしかないので当然ですが。)


どの様にするかというと、買主様からの意志を書面にて示す「不動産購入申込書」を売主様に提出してご検討頂き、場合によっては契約予定日まで販売停止にして頂ける売主様もいらっしゃいます。


ただ、お申込み内容が、「値段交渉があったり、ご契約日までの日数が多かったり、ローンが未審査」等の、売主様にとってマイナス点が多いほど、販売を停止してくれる(買主様の為に一番手の予約としてキープしてくれる)可能性は低くなります。


売主様からすると、少しでも「高く・早く・確実に」買って頂ける方との契約をご希望されますので、販売停止をして他のお客様をお断りするのはデメリットにしかならない為です。

 

「不動産購入申込書」とは、買主様が「まだ買うかどうかはわからない」といった状態で売主様に提出すると、先方にご迷惑がかかってしまう事もあるので、「物件を買う」というご意志を固めてから、ご署名・ご捺印頂く書類になります。


尚、申込書を売主様に提出するにあたり、優先してもらいやすい方法やコツが以下の様に何点かありまして、これをおさえているか否かで売主様のお返事はかなり変わります。



購入時の資金計画が明確である事

「ローン審査が事前承認済」 or 「現金一括購入」


例えば住宅ローンをご利用の方は、銀行など金融機関の住宅ローン事前審査(仮審査)の承認を取得している方でしたら、ご契約後にローン特約で白紙解除になるリスクが低いので売主様からの印象は断然良いですし、そもそもローン審査前だと購入できる方か否かわかりません。


また、一般的にはローン審査に有利な公務員の方や上場企業の方、ご年収の高い方、等であったとしても「過去数年以内のお借入に対する支払の遅延や不払いの事故歴」があると、思いもよらずローン審査が否決になる事もあります。(否決までならなくとも、減額や期間短縮、金利調整、等でご希望を満たさない審査結果になる事もあります。)


注意点としまして一般の方はご存じない事が多いのですが、ローン事前審査は「審査結果の信頼性が高い金融機関でおこなう事」が非常に大事になります。


なぜならば、金融機関によっては「事前審査や仮審査は承認(合格)しても、本審査で否決するケースがよくある。」ことがあるからです。


一概には言えませんが、メガバンクや大手地方銀行の事前審査は信頼性が高い事が多く、「ローン審査の承認書」(合格証の様なイメージでしょか。)が発行される事も多いので、まずはそういった金融機関で事前承認を取得する事をおススメ致します。


逆にネット系銀行や一部の金融機関の中には、審査結果の信頼性が低い事もあるので、そういった金融機関の承認結果を売主様に提示しても、「買主様のローン本審査が通るか不安・・・」と判断されてしまう事もあります。(売主様が個人の方の場合でも、売主様担当の不動産業者様にその様に判断されてしまいます。)


だからといって、色々な銀行に事前審査を何件も複数申込む方がいらっしゃいますが、これは各金融機関からのイメージが悪くなるケースもあるので、やめた方が良いかと思います。(隠しても、審査履歴自体が個人情報に登録されてしまうので、ばれてしまいます。)


どの様にすればよいかというと、住まいるホームでは、まずお客様の資金状況やお勤めの内容、物件の状況等を細かくヒアリングさせて頂きまして、その内容に最も適した、借入額や融資期間、金利等の借入条件の良さそうな金融機関を選定してアドバイスさせて頂いております。


これは審査を出した際に「仮に通っても金利条件が悪そう(金利が高い)」な場合や、「そもそも審査に通らなそう」なケースでは、お客様の個人信用情報を汚すだけで無駄な審査になってしまうために、そういったローン審査は最初から避けるべきだからです。

 

 

申込日から契約希望日までの期間(日数)を短く設定する事


かんたんに申し上げますと、「すぐに契約したい!(いつでも契約できます!)」とアピールする事です。


現実的には、売主様の都合があったり、ご契約時に発行される「売買契約書や重要事項説明書」等の作成や、物件調査にも時間が必要ですので、すぐにご契約できない事もあるのですが、例えば購入申込から契約日が1週間以上も先だたりすると「ちょっと迷ってるのかな・・・」とか「気が変わってしまう可能性のある方」と思われてしまうかもしれず、それでしたら売主様としては他の方も引き続き募集したいのではないでしょうか。


もしご契約日を直近で設定できれば、売主様から他の方に対し「契約予定につき売り止め」といった対応をしてもらえる事も多く、基本的には優先権を確保されている様な状態にして頂けます。


尚、この状態を不動産業界では「申込あり」や「買付あり(かいつけあり)」、「話有り(はなしあり)」、「話が入っている(はなしがはいっている)」、等と表現したりしています。



残代金決済日(引渡日)の日を売主様の希望にも合わせる事


一般的に決済日とは、銀行等に売主様・買主様・司法書士・仲介業者・金融機関、の方が集まって、ローンをご利用の際は融資の実行を受けたり、最終的な費用支払をしたり、登記手続き、物件の受け渡し(カギや諸々の書類)、等々の作業をする日になり、物件の引渡しをうける日になります。


よく一般の方は、物件の引渡しというと「物件に集まって行われる」と思っていらっしゃる方も多いのですが、現実的には銀行にて行われるケースが多く、そこで全て完結致します。


その後、司法書士が登記所等に登記手続きに行きますので、時間帯としては午前中か昼ぐらいに行われる事が多いかとは思います。


つまり、この日を持って売主様は物件の残代金を受領して、物件を引渡しますので、新築物件や中古で空室の物件は、早期決済を希望する売主様が比較的多く、居住中の中古物件等については、逆に「遅めの決済」を望む売主様もいらっしゃいますので、ケースバイケースです。


特にパワービルダー系の新築戸建ての売主様は早期決済を望まれる事が多く、場合によっては「3週間以内に決済」といった条件になることもよくあります。


とはいえ、買主様にもご希望やご都合等もあるかと思うので、お互いにとって都合の良い日をうまく調整できればベストかもしれません。

 

 

 契約時の手付金を適正な金額に設定する事


まずご契約時の手付金とは「物件価格に充当されるもの」になりますので、多く払っても少なく払っても、物件取得時の総額は変わりませんので、安い方が得とかそういった物ではありません。


手付金は売主様が宅建業者様か一般の方か、物件が完成物件か未完成物件か等により相場の金額が違います。


例えば新築戸建てですと、基本的に売主様は宅建業者になりますが、完成物件ですと物件価格の10%以内かつ1,000万円以内、未完成物件ですと物件価格の5%以内かつ1,000万円以内、といった範囲内で低すぎないぐらいの、できれば高めの金額が良いかと思います。(売主様が宅建業者の場合、上限額は20%以内ですが、前記のパーセンテージを超える金額ですと法的に手付金の保全措置を講ずる必要がでてきてしまうので、高すぎると売主様は嫌がります。)


といいますのは、ご契約時の手付金はキャンセル時に「買主様の場合は手付金放棄」・「売主様の場合は手付金倍返し」という原則があります。


なので、例えば10万円ぐらいの手付金で数千万円の物件を契約をした場合には、お互いに気軽にキャンセルしてしまえる状況になってしまいます。(10万円は損しますが)


手付金がそれなりの金額であれば、お互い無責任にキャンセルする事ができませんので、ご決済まで安心して進めやすいかと思いますし、売主様にもご納得して頂きやすいです。


ただ、買主様の自己資金が少なく手付金があまり用意できないケースも実際にはよくありますので、その際は他の内容をなるべく主様のご希望条件に合わせて、そのかわりに手付金を低く設定してもらう等の交渉が必要かとは思います。



購入申込書記載の購入価格(買付価格)を適正な金額にする事


物件やタイミングにもよりますが、場合によっては価格交渉ができるケースもよくありまして、買主様としては少しでも安く買いたいのが当然の事かとは思います。


その際に、まずは交渉と思ってあまりにも常識外な交渉金額を提示してしまうと、売主様の心情としては「この方とは取引をしたくない。」と思われてしまう可能性もあるかと思います。


ましてやその様な状況になってしまうと、買主様の為に売主様が一番手として優先してくれたり、物件をキープしておいてくれるはずがありません。


買主様としては、なるべく売主様の許容できる最下限価格を引き出したいところですが、交渉の仕方次第では単純に「お断り」の回答しか返ってこなくなってしまい、結局良い結果を得られない事もあります。


もし交渉をするのであれは、不動産業者様とよく相談して、「可能性のある金額」や「その少し下の金額」ぐらいからうまく交渉をすると、話がまとまる可能性も高くなるのではないでしょうか。



※「購入申込書」は、「買付(かいつけ)」や「取り纏め依頼書(とりまとめいらいしょ)」という様に、言われる事もあります。



【2019年・平成31年(令和元年)】神奈川県 公示地価の動向や推移、変動率等〜

2019年:神奈川県 公示地価の推移

〜住宅地は2年連続での上昇、一方で下落の地域も〜



まず、地価公示とは地価公示法に基づき、土地鑑定委員会(国土交通省)が毎年1月1日時点における、標準地の1平米辺りの正常な価格を公示するもので、固定資産税や相続税を算出する基準となる路線価(相続税路線価・固都税路線価)とは異なる物です。


標準地とは自然的及び社会的な条件から見て、類似の利用価値がある物件が選定され、簡単にいいますと「その地域内における比較的一般的な土地」といったようなものになります。 

また「正常な価格」とは、例えば売り手が売り急いでいて通常の相場より安い金額で売却した場合や、特殊な事情により買い手が相場より高く買ったりした様な金額では無い、通常かつ自由な取引において成立すると想定される、客観的な土地の価格となります。

地価公示は一般的な土地取引価格の指標となる様に情報提供している目的や、公共事業用地の取得価格等の算定基準とするための参考価格とする事によって、適正な価格による不動産取引を形成することに寄与する目的があり、2019年は3月19日に国土交通省が公示地価を発表致しました。 

それによりますと、政令指定都市の「横浜市・川崎市・相模原市」の住宅地においては2年連続での上昇となり、商業地は7年連続、工業地は6年連続、での地価上昇となりましたが、神奈川県西部や三浦・横須賀方面の地域によっては、少子高齢化や人口減少等もあり地価の下落が見受けられ、人口が集中するエリアとそうでないエリアの格差がひろがっている状況が浮き彫りになっています。

2019度の調査地点数(標準地)に関しては、住宅地につきましては市街化区域が1,291地点、市街化調整区域が36地点、その他の都市計画区域が15地点、都市計画区域外が1地点、の合計1,343地点となりました。(継続1,321地点・選定替22地点)

特に上昇率が高かった主なエリアとしては、川崎市が6年連続ですべての区が地価上昇し平均の変動率としてはプラス1.7%となり、それについで相模原市がプラス1.2%、横浜市と海老名市がプラス1.0%、といった結果になりました。

逆に下落率が高かった主なエリアとしては、三浦市がマイナス4.6%、南足柄市・山北町・真鶴町がマイナス3%以上、横須賀市がマイナス2.4%、といった結果になっており、神奈川県西部・南部が全体的に下落しています。 

以前に比べますと、人口減少や高齢化するエリアと人口増加しているエリアの二極化傾向がより顕著になっていたり、駅から遠い分譲地等よりは利便性の高い駅に近いエリアや、都心に近い物件の需要がより高まっているといった傾向も見受けら、それらの結果として都心に最も近い川崎市の地価上昇につながったのではないかと思われます。

住宅地の他には、商業地が合計360地点、工業地が合計72地点、現況林地が合計8地点、宅地見込地が合計4地点、の調査地点となっておりますが、商業地については住宅地同様に川崎市が前年との平均変動率プラス4.8%となり7年連続での地価上昇となり、次いで横浜市が プラス3.2%、相模原市がプラス2.2%、の地価上昇を示しており、三浦市・真鶴町・山北町ではマイナス3%以上の下落率となりました。


また工業地については横浜市がプラス3.1%、相模原市がプラス2.8%、川崎市が2.1%、県全体ではプラス2.1%の上昇となっております。  

 

 
土地価格(公示価格)を気にするコアラ.jpg
▼用途別 平均価格・平均変動率▼


区分 住宅地 商業地 工業地 全用途
平均価格(神奈川県) 189,300円/u (635,632円/坪単価) 503,400円/u (1,664,130円/坪単価) 122,100円/u (403,636円/坪単価) 249,900円/u (826,114円/坪単価)
神奈川県 変動率 0.3% 2.4% 2.1% 0.8%
東京圏 変動立 1.3% 4.7% 2.4% 2.2%
全国 変動率 0.6% 2.8% 1.3% 1.2%

※平均価格 :全地点の地点ごとの価格の和を当該地点数で除したもの(100円単位で記載)



▼ 市区町村別順位 ▼


区分 第1位 第2位 第3位
価格順 住宅地 中原区 383,100円/u 中区 342,500円/u 幸区 307,800円/u
商業地 西区 1,810,600円/u 幸区 1,061,200円/u 中原区 851,600円/u
上昇率順 住宅地 中原区 +3.1% 神奈川区+ 2.9% 西区 +2.8%
商業地 西区 +7.4% 高津区 +6.4% 幸区 +5.8%
下落率順 住宅地 三浦市 -4.6% 山北町 -3.5% 南足柄市 -3.1%
商業地 三浦市 -3.8% 山北町 -3.1%  真鶴町 -3.0%

※価格順 :市区町村別平均価格の高い順 

※上昇率順 :市区町村別平均変動率の上昇率の大きい順 

※下落率順 :市区町村別平均変動率の下落率の大きい順 

※変動率は四捨五入した数値のため、変動率(小数点第1位まで)が同じでも順位が異なることがある 

  



市区町村別 平均価格・平均変動率地図(住宅地)

▼平成31年地価公示(神奈川県分) 市区町村別 平均価格地図(住宅地)▼ 
(※神奈川県政策局より) 平成31年 住宅地 地価公示価格 神奈川県 地図.png

▼平成31年地価公示(神奈川県分) 市区町村別 平均変動率地図(住宅地)▼

(※神奈川県政策局より) 平成31年 住宅地 地価公示価格変動率 神奈川県 地図.png




市区町村別 平均価格・平均変動率地図(商業地)

▼平成31年地価公示(神奈川県分) 市区町村別 平均価格地図(商業地)▼ 
(※神奈川県政策局より) 平成31年 商業地 地価公示価格 神奈川県 地図.png

▼平成31年地価公示(神奈川県分) 市区町村別 平均変動率地図(商業地)▼

(※神奈川県政策局より) 平成31年 商業地 地価公示価格変動率 神奈川県 地図.png



illust3774.jpg


ご相談事例:マンションを売却する際のリフォームやハウスクリーニング、荷物について?

ご質問

マンション売却時のリフォーム?クリーニング?を考えるネズミ.jpg自宅のマンションを売る際に、補修やリフォームをしておいた方がいいのか、それとも余計な費用はかけずに、買われた方に自由にリフォームしてもらう方がいいのか、どちらが良いのでしょうか?

また荷物が多いのですが、そのままでも良いのでしょうか?

 


回答

ご相談下さいました件について、状態にもよりますので一概に言えませんが、ご売却時には最低限の内容でも結構ですので、リフォームとハウスクリーニングをして、お荷物も極力少なくされた方が良いかとは思います。


といいますのは、一般のご見学者様は「パッと見た時のイメージや感覚」にとても影響を受けやすく、お部屋の状況が良くなかったり荷物が多い物件を見たときに、仮に「リフォームをすればキレイになる…」と頭ではわかっていても、実際の経験も少ないのでキレイになったイメージをうまく持つことができず、なんとなく買う気分が盛り上がらなかったり、よほど割安感を感じないと買わない、といった事が多いです。 


中古マンションでも、まれに売主様が不動産業者の場合があり、そういった際の販売手法を見ていると参考になりやすのですが、多額の費用をかけてでもフルリフォーム等して見栄えを良くしてから販売するケースが多いです。


その際は、原状回復のリフォーム工事ではなく、機能を刷新し、新しい価値を生み出す目的の改修工事を施した、いわゆる「リノベーション物件」や、更にはモデルルームの様に家具等をオシャレに設置した「ホームステージング」まで行っている物件もあります。


なぜ売主が不動産業者の場合にはそこまでするかというと、一般の方向けに売却する場合は「リフォームにかけた費用以上に高く売れる」事をわかっているからなのです。


例えば500万円のリフォームをするかわりに、売値を1,000万円上乗せしたりします。そうすると500万円の利益がでます。
(※実際は諸々の税金や手数料等でこの様にはならないですが…)


ただ、一般のお客様がフルリフォームの費用をかけてまで販売するのは、空室での販売か居住中での販売かにもよりますし、諸々のリスクを考えますと現実的には難しいので、費用はあまりかからないけれども見た目が激変する様なコストパフォーマンスの良いリフォーム等をご検討されるとよいかとは思います。


例えば、壁や天井のクロス(壁紙)張替や、クッションフロアーの張替、キッチンや洗面所の水栓金具の交換、照明の交換、プロによるハウスクリーニング、等でしたら費用がそこまで高くは無いですが、見た目の第一印象はグッと良くなるかもしれません。


どの程度のリフォームや補修をするかといった事は、物件の価格帯やエリア、想定される購買層にもよりますので、お気軽にご相談頂ければアドバイスさせて頂きます。

 

 

中古戸建住宅(木造一戸建て住宅)の耐震性に関して〜新耐震基準の物件は?

防災週間では、さまざまな防災活動が展開されました。

不動産業界においても、この時期はお客さまの防災意識が高まり、特に物件の耐震性に関するご質問が増えております。

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合(木耐協)が耐震診断受診者の大地震への意識と対策について行ったアンケート(回答数1487人)およびその分析結果を公表しています。

中古住宅の耐震性(新耐震基準)は大丈夫?.jpgまた、木造在来工法2階建て以下の物件を対象に実施した耐震診断の結果を分析したところ、新耐震基準建物とされる1981年以降に建てられた1万110戸のうち、約85%の住宅の耐震性に問題があることが分かったそうです。


■耐震診断結果(新耐震基準建物) 
※数百年に一度起こる震度6強クラスの地震が起きた場合


1.倒壊しない・・・2.49%

2.一応倒壊しない・・・12.43%
3.倒壊する可能性がある・・・22.42%
4.倒壊する可能性が高い・・・62.65%


上記の結果を見てもわかる様に、特に中古物件は外観等の見た目がキレイであっても、一概に安心はできないのでご注意が必要です。


〜2014.9.13 仲介手数料最大無料の住まいるホームより
 

一戸建て?マンション?持ち家?賃貸?〜皆さまのお考えは

皆様が考える「今後望ましい住宅形態」とは

「土地問題に関する国民の意識調査」(平成25年度/国土交通省)によれば、望ましい住宅の形態として「一戸建て」が最も多いという結果が出ています。

賃貸か持ち家か〜仲介手数料無料 でおなじみ☆住まいるホーム!!.jpg「今後望ましい住宅形態」
1.一戸建て              67.1%
2.一戸建て・マンションどちらでもよい 20.1% 
3.マンション             10.5%

しかし、「一戸建て」と回答した人の割合は調査をするごとに低下し、「一戸建て・マンションどちらでもよい」と回答した人の割合が上昇。

今回の調査で初めて20%台に達しました。

また、住宅の所有についてどう思うか聞いたところ、

1. 土地・建物については、両方とも所有したい   77.0% 
2. 借家(賃貸住宅)で構わない          15.8% 
3. 建物を所有していれば、土地は借地でも構わない  4.6%

という結果に。

「土地・建物を両方とも所有したい」と回答した人の割合はこれまでの調査で最も低くなっており、「借家(賃貸住宅)で構わない」と回答した人の割合は最も高くなっています。 


空き家率13.5%と過去最高に。持ち家住宅率上昇し61.9%

総務省が発表した「平成25年住宅・土地統計調査」速報集計の結果によると、空き家率(総住宅数に占める割合)は13.5%となり、5年前の前回調査より0.4ポイント上昇、過去最高を記録しました。

その他、主な調査結果は以下の通りです。

・総住宅数は6063万戸と5.3%の上昇
・共同住宅数は2209万戸。住宅全体に占める割合は上昇し42.4%
・ 持ち家住宅率は上昇し61.9%
・共同住宅の占める割合が最も高いのは東京都の70.0%
・高齢者等のための設備がある住宅が初めて半数を超える
・太陽光を利用した発電機器の普及率は5年前に比べ3倍増
 

〜仲介手数料無料でおなじみの住まいるホーム 2014.8.30

「仲介手数料無料の住まいるホーム」でお手伝いできる、住宅ローンの取扱い銀行をご紹介☆

現在、弊社の方でお手伝いできる銀行等なのですが、下記になりますのでご参考にして下さいませ。

下記の金融機関ですと、お客様が直接出向いたり、問い合わせたりする必要無く、住宅ローンの審査をお申込み頂けます。


住宅ローン・提携銀行は?.jpgみずほ銀行


三井住友銀行

りそな銀行

横浜銀行

ゆうちょ銀行

中央労働金庫

SBI住宅ローン

ファミリーライフサービス

オリックス銀行

スルガ銀行

東京都民銀行

静岡銀行

その他



上記の他にも色々とございますが、お客様の資金内容やお勤め先、ご検討物件により最適な金融機関は異なります。

住まいるホームでは仲介手数料が無料or半額ですが、住宅ローン代行手数料も無料で行っておりますので、お気軽にご相談下さいます様、宜しくお願い申し上げます。


※住宅ローンの「アフィリエイトサイト」にはくれぐれもご注意下さいませ。(インターネットで「住宅ローン ランキング」「住宅ローン 比較」等と検索すると、アフィリエイト報酬を出している金融機関を人気上位にしている、作為的に作られたサイトがたくさん出てきます。)

販売図面の見方・注意点 「帖(畳)」と「u(平米)」、「坪」の違い

帖・平米(u)・坪、換算の仕方は?.jpg

不動産販売図面の見方で、ご注意頂ければという点がございまして、物件によってはお部屋の大きさが「帖」では無く「平方メートル(u)」で記載しているケースがございます。

例えば「LDK 18u(平方メートル)」と記載されておりましたら、帖で換算しますと「10.8帖」ぐらいになります。

「平方メートル」から「帖」に換算すると6割ぐらいになるので、目安にして頂ければとは思います。(正確には、1帖=1.6562u)

これに気付かないで、「u」で記載された図面を「帖」だと思って見学をしに行くと、「思ったより狭い気がする…」といった事になってしまいます。

最悪、買ってから気づいた、なんていう事になってしまうと取り返しのつかない失敗となってしまいます。

販売している業者さんによっては、「帖」で記載すると狭くみえるから「u」で記載しちゃえばいいや、というケースもございます。

下記に正確なサイズの換算値を記載しましたので、ご参考にして下さい。


1 坪 = 約 3.3 u ( 3.30578 u ) = 2 帖

1 u = 約 0.3 坪 ( 0.3025 坪 )

1 帖 = 1.6562 u


住宅ローン金利の動向は? 固定金利・変動金利のどちらを選べば良い?

現在、新築戸建の購入の契約が済んでおりまして、引渡はこれからです。

それに、近日中に銀行と住宅ローンの金銭消費貸借契約(金消契約)をします。

今後の住宅ローン金利の動向はどうなるでしょう? また、固定金利・変動金利のどちらを選べば良いのでしょうか?

住宅ローン金利の動向に関しては、大変難しいところですよね。

有名な経済学者さん達の予想ですら、なかなか当たらない程ですので・・・

やはり、個人のお好みになるかとは思うのですが、「多少金利が高くても、安心を求める・・・」といった方は固定金利での借入割合を増やすべきかと思われます。

「今現在の支払を少しでも安くしたい」といった方ですと、現在は変動金利が一番金利が安いかとは思います。

現実的には難しいのではないかとは思うのが、「金利が上がりそうな気配を感じた時に、固定金利に切り替える。」といった方法です。

なぜならば、変動金利から固定金利に切りかえると、通常は支払額が上がるので、余程自分の予想に自信が無い限りしないと思います。
(これが的確に出来る方は、そもそも株や為替等で大儲けできてしまうかもしれません。)

そして、実際に変動金利の利率が上がってきた際には、既に固定金利は高くなっているはずですので、余計に動きがとりづらくなるのではないでしょうか。

これは、変動金利より固定金利の方が、金利の変動が早くて大きいので、気づいた時には固定金利の方は先に金利上昇しています。

金利の動向?変動金利or固定金利?.jpg実際の住宅ローン金利動向を見ても、ここしばらく変動金利の利率は一定ですが、固定金利の利率は毎月の様に各金融機関とも上下しています。

結局は、お好みの部分になるかとは思いますので、迷われる方は固定金利と変動金利でも借入をミックスされるのが無難でしょうか。



住宅ローンの「事前審査(仮審査)」の時期、タイミングは?そして「ローン特約」って何?

住宅ローンの事前審査ですが、まだ銀行には審査を申込んでおりません。

事前審査だけでも通しておいた方が、気に入った物件があった際、売主様への印象はいいでしょうか?

また、契約時には「ローン特約」というのがあるそうですが、これはどういう意味ですか?


弊社の経験から申し上げますと、事前審査はできれば先に通されておいた方が良いと思います。

(未審査ですと、他のお客様と競合した際等、交渉の土台にすら乗れないケースもございます。)

具体的な交渉に入った際に、売主様が一番気にされるのが、「購入希望者の方が、実際に資金内容に問題無くローン等も組める方なのか。」という点になります。

なぜかといいますと、居住用不動産の売買契約の際に買主様がローンをご利用される際は、一般的には「ローン特約」を契約書に盛り込みます。

この特約の内容としては、簡単に申し上げますと「買主様のローンが金融機関に否認されたら、手付金を返金して契約を白紙解約する。」といった内容になります。

つまりローンの申込が失敗して契約が履行できなくなっても、買主様は違約金等も発生せずに保護される特約になりますが、売主様からすると、白紙解約されてしまうリスクのある特約となる為です。

具体的な交渉の際は一般的に、買主様の自己資金額やご年収なども申告して、売主様にご契約できるかどうかという事を検討して頂きます。

その際に買主様が「住宅ローン事前審査(仮審査)承認済」であった場合には、売主様にもご安心して頂きやすく、交渉も進めやすいかとは思います。

ただ金融機関によっては、「事前審査が承認になっても、本審査で否決になる事が良くある。」といった銀行等もございます。

弊社のおすすめとしては、大手都市銀行であれば事前審査承認の際に「承認の書類」が出る事が多いですし、後々本審査で否決になる事も少なく信用性が高いので、そういった銀行でのお申込みをされた方が良いかとは思います。

一度承認を受けておけば、基本的にしばらくの間は有効ですし、交渉を少しでも有利に進める「武器」にもなります。

また、事前審査を受けると「金利の優遇幅(金利のサービスがありますが、お客様により異なります)」もわかりますので、今後の資金計画も立てやすくなるのではないでしょうか。

ご注意頂きたい点としては、やみくもにたくさんの銀行等に審査をだしてしまうと、審査履歴が残りますので、ある程度の目途を付けて審査を申込む必要があります。


「物件の種類や、お客様の資金内容、お勤め先、ご年齢」等によっても最適な金融機関は異なりますので、まずはお気軽にご相談頂ければとは思います。
事前審査・仮審査は?ローン特約って?気になるゾウ〜.jpg


※「仲介手数料最大無料の住まいるホーム」では、住宅ローン相談や住宅ローン代行手数料も無料です。

住宅ローン審査等に関して Q&A

住宅ローンなのですが 個人でインターネットなどから事前審査を申し込む場合と、住まいるホームの紹介で事前審査を申し込むのとでは、審査が通りやすかったり何か違いはあるのでしょうか?

一概には言えませんが、弊社からのお申込みですと「金利優遇が受けやすかったり、審査もスピーディーだったり」といった場合もございます。(最終的には、物件やお客様それぞれの審査なので、無理な時は無理ですが。)
銀行のローン担当の方も「人」ですので、「何度も取引して、知っている業者からの紹介の方」と「全く初めての方」といった場合では、やはり対応が異なるケースもあるとは思います。




ご紹介頂きます銀行の事前審査の申込書は、自分で金融機関に行ってもらって来なければならないのでしょうか?

基本的には、弊社に各金融機関の申込用紙がございますので差し上げますが、もし無い場合でもこちらで手配させて頂きます。



以前に、他の不動産屋で年収などの情報から審査はほぼ通りますと言われたのに、事前審査が通らなかったことがあるのですが、例えば事前審査が通るまで何社か審査することは可能でしょうか?

何度でも審査自体は可能ですが、審査をする度に個人信用情報の様なところに「審査を受けた履歴」が残ります。
無駄に審査回数を重ねれば重ねる程、後から審査する金融機関に不審感を与えてしまう場合もございますので、弊社にご相談頂いて、ある程度の目安を持って動かれた方が良いと思います。




今回中古を検討しているのですが、中古と新築では、やはり中古は通りにくいなどありますか?

物件によっては、影響がございます。
金融機関は物件を担保にして住宅ローンを融資しますので、物件にそれだけの価値が無いと判断されればローンは承認されません。
例えば、中古マンションが得意な銀行もあれば、不得意な銀行があったり、投資物件への融資が得意な銀行、違法建築も対象にする銀行、等、ケースバイケースです。



住宅ローンの金利等を有利に〜住まいるホーム.jpg住宅ローンに関しましては、お客様や物件の状況等により、適切な対応をしないと「本来通る審査も、通らなくなってしまう。」といった事もございますので、ご注意頂ければとは思います。

弊社では常時、各金融機関と住宅ローンの件でやり取りをしておりますので、金利条件等も含めて、お客様がなるべく有利な借入ができる様、お手伝いさせて頂いております。

また、仲介手数料無料の住まいるホームでは、住宅ローン代行手数料も無料ですので、お気軽にご相談下さいませ。

 

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