中古住宅やリフォームの市場増大をはかる一環として、政府は老朽化マンションの改修や建替えを促進している。ある予測によれば、マンションのリフォーム市場は倍増するという。

《国土交通省が目指す「2020年までに市場20兆円規模」》
2012年3月、国土交通省は「中古住宅・リフォームトータルプラン」（以下「トータルプラン」と略）を公表した。
これは2010年6月策定の「新成長戦略」中の「2020年までに、中古住宅流通・リフォーム市場の規模倍増」という目標を実現するために、今後どのような施策をとるべきかをとりまとめたものである。

「新成長戦略」では、現在新築住宅が中心の住宅市場を中古住宅の循環利用中心に転換させるべく、中古住宅の品質や性能を高めるリフォームが重視されている。

従来わが国は欧米に比べ中古住宅の流通や、住宅投資中のリフォームの割合が低かった。
しかし、全住宅流通量に占める既存住宅の割合が平成2年の5.5％から平成20年には13.5％に上昇するなど、近年中古住宅市場が広がってきている。

「トータルプラン」ではこうした流れを受け、中古住宅流通・リフォーム市場が2020年までに倍増した場合の規模を「20兆円」と明記。
「5千万戸超の住宅ストックについて、消費者の多様なニーズに対応した魅力的なリフォームを促し、住宅投資の活性化による内需拡大を実現」する、と記している。

《マンションの老朽化進行への懸念》
「トータルプラン」で、具体的な取り組みとして示されているものをいくつか挙げる。

・リフォーム市場の環境整備・・・工事費用や事業者についての情報提供、リフォーム瑕疵保険の普及促進など

・既存住宅ストックの質の向上の促進・・・リフォームローンの充実などリフォームに対する支援、マンション等の適切な維持管理・再生の促進など

・中古住宅流通・リフォームの担い手の強化・・・共同住宅の再生・延命化のための技術開発など

また、宅建業者とリフォーム業者との連携が重視されていることも特徴である。

こうした「トータルプラン」公表から約2か月後の2012年5月、政府の国家戦略会議は「新成長戦略」の施策実施状況についてフォローアップを行った。
実施が滞っているものとして、「老朽化マンションの改修に係る決議要件の適用関係の整理」などを挙げ、「政府の責任として速やかに実施を図り、成果の実現につなげるべき」と提言した。

老朽化マンション改修・建替え等については以前より国は大いに懸念しており、たとえば2010年5月公表の「国土交通省成長戦略」では、築50年超の分譲マンションが2010年時点の1万戸から20年後には94万戸に増加すると予想されること、住民が管理に無関心であること、管理組合役員の担い手が不足していること、また改修等にあたっての住民の合意形成などを課題として挙げている。

《専有部のリフォーム市場が拡大》
こうした施策を背景に、中古マンションにおいては建て替えや大規模改修とともに専有部リフォームが活性化することが予測されている。

マンションリフォーム推進協議会の「12年度マンションリフォーム市場将来需要推計」によれば、行政によるリフォーム推進施策を加味した場合、2020年のマンションリフォーム市場規模は2010年の約1.93倍にあたる約2兆7千億円に上るという。
およそ2倍である。
同協議会によると、内訳推計は共用部のほうが専有部よりもやや多い程度だが、伸び率では共用部が約1.75倍であるのに対し専有部は約2.19倍と予測。
専有部リフォームの潜在需要が顕在化すると考えられるという。（住宅新報）

今後マンションのリフォーム市場は共有部・専有部、あるいはさまざまな規模において、拡大していくことが期待される。

全日かながわより〜仲介手数料無料不動産センター　2012.7.22

2012年度の税制改正により、贈与税の非課税制度が大幅に拡大・延長された。

最大で1500万円、従来の基礎控除110万円と合わせれば最大1610万円もの住宅取得資金を非課税で贈与できることになり、若い世代におけるマイホーム購入を促進するものと期待されている。

《高齢者世帯が若年世代を支援》
2012年度税制改正で住宅取得に関する贈与税の非課税制度が大きく拡充された。
直系尊属（父母・祖父母）から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、一定金額について贈与税が非課税になる制度である。
もともと2011年までの特例だったが、2014年まで適用期限が延長され、同時に非課税限度額についても次のように拡大された。

贈与を受けた年が2012年で、省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅用家屋なら1500万円、一般住宅なら1000万円。
良く2013年には省エネ・耐震住宅が1200万円、一般住宅700万円、さらに2014年は1000万円、500万円まで非課税となるのである。
ただし、住宅用家屋の床面積に240㎡以下という上限が設けられた。

年を追うごとに非課税限度額が小さくなるので、税金面からみた場合、2012年に贈与するのがもっとも有利と言える。

また東日本大震災の被災者については、非課税限度額は2013年・2014年も2012年と同額である。
すなわち、省エネルギー・耐震性を備えた良質な住宅用家屋は1500万円、一般住宅は1000万円となる。
同震災被害者は、住宅家屋の床面積についても面積制限はない。

なおこの延長に合わせて、住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例措置も3年間延長される。

今回の改正により、従来の暦年贈与の非課税枠110万円と合わせ合計で最大1610万円まで非課税とすることができる。
父母、祖父母といった高齢者世帯が、子・孫の若年世帯の住宅取得を援助しやすくなり、若い世代のマイホーム購入が進むことが大いに期待できる。

ちなみに「省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅用家屋」とは、「省エネ等級4であること」、もしくは「耐震基準2以上または免震建築物であること」のいずれかを満たす家屋を指す。

《住宅用土地にも利用できる》
この贈与税の非課税は、贈与の翌年3月15日までに住宅が建築される場合、土地取得資金についても適用されることが2011年の税制改正で決まっている。
よって土地を先行して購入する場合にも、今回の贈与税非課税を利用できる。

《頭金に活用すれば総返済額がぐっと低下》
非課税制度の有効活用として考えられるのが、贈与された資金を住宅ローンの頭金として使うことである。

たとえば3000万円の住宅を購入する際、息子世帯が自分たちで矯めた500万円を頭金にする場合と、親世帯から贈与された1500万円を加えて2000万円を頭金にする場合とで比べてみよう。
ローン返済期間が同じとすれば、後者の方が月々の返済額も総返済額もかなり低くなる。
気持ちの上でも楽になり、マイホーム購入意欲を高めるものと期待されている。

《住宅取得資金贈与の非課税限度額》

全日かながわより 〜仲介手数料無料不動産センター 2012.7.22

（株）不動産経済研究所が発表した5月のマンション市場動向によると首都圏のマンション発売戸数は3,329戸（前年同月比▲14.9％）月間契約率も75.6％（同▲3.6ポイント）と、いずれも減少。

1戸当たり販売価格は4,696万円（同▲0.5％）と下落する一方、1平方メートル当たりの単価は上昇しています。

近畿圏のマンション発売戸数は2,060戸（前年同月比15.7％増）と増加。月間契約率は75.3％（同▲2.3ポイント）で、3ヵ月連続の70％超えとなりました。

1戸当たり平均価格は3,441万円（同▲1.6％）と2ヵ月連続で下落した一方、1平方メートル当たり単価は2ヵ月ぶりに増加に転じています。

即日完売物件は、首都圏が「プラウド小石川」（東京都文京区、第1期平均価格9,067万円）など24物件348戸。近畿圏が「ウェリス西宮北口高木レジデンス」（兵庫県西宮市、平均価格4,955万円）など、5物件90戸でした。

アドパークより〜仲介手数料無料不動産センター　2012/6/30

三菱地所は、東京・大手町に建つ2棟のオフィスビルを、国際ビジネス支援機能や、テナントのＢＣＰ（事業継続計画）対応の最新鋭ビルに建て替えると発表しました。 いずれも大手町エリアで最大級のオフィスビルとなり、外国人向けサービスアパートメント120室を準備。停電時に72時間の電力供給が可能で、帰宅困難者の一時避難所も設けるとのことです。

ＪＲ東京駅前では、旧東京中央郵便局跡地を活用した「ＪＰタワー」が完成。ＪＰタワー全体のオープンは2013年春ですが、商業施設や国際会議施設、国際ビジネス・観光センターなどが入る予定です。

新宿区の西富久地区（新宿御苑近く）では、住民の勉強会開始から約20年を経て、ようやく再開発に着工。　総面積2.6haの大規模複合再開発として、高さ180メートル・55階建てのタワーマンションを中心に、住宅1240戸と大型スーパー、商業施設や大広場などが建設される予定です。

渋谷駅は、東急東横線と副都心線の相互乗り入れに伴い、埼京線ホームが山手線ホームの隣に移動します。
また、駅周辺では５棟の超高層ビルが新たに建設される大規模な再開発が計画されています。
4月26日にオープンした渋谷ヒカリエはその第一弾。
新しい駅ビルはJR線を挟んだ東西2棟のツインタワービルで、特に東棟は高さ250m級で検討されています。実現すれば都庁第一本庁舎やミッドタウン・タワーを抜く、都内一の高さとなります。

東京急行電鉄（株）は、横浜市と共同で取り組む “次世代郊外まちづくり” の第1号モデル地区を「たまプラーザ駅北側地区」に決定。
横浜市が推進する「環境未来都市」計画の主要プロジェクトとして、「既存のまちの持続、再生」を目的に、地域住民、行政、大学、民間事業者の連携と協働で、少子社会・高齢社会などの問題解決を目指します。

アドパークより〜仲介手数料無料不動産センター 2012/6/30

三井不動産リアルティ株式会社が実施した「子育て世代の住み替えに関する意識調査」によると、自然環境に恵まれた郊外を選ぶ方が約6割で、教育環境が整った都心を上回っていることがわかりました。

調査対象は未就学児が1人いて、自己物件を所有していない若い世代の男女ですが、約8割が住まいの購入を検討しており、子供の成長をきっかけに、住まいの購入を考え始める実態が明らかになりました。

また、住まい選びにおいては、父親が物件の価格や治安などの堅実な項目を重視する一方で、母親は日照や風通し・耐震性など、住まいの性能に重きをおいています。

特に女性において、震災以降、夫婦いずれかの親の近くへの住みかえを考えるようになったという回答が56.6％にもなっています。

アドパークより〜仲介手数料無料不動産センター　2012/6/30

国土交通省は、中古住宅の売買、及びリフォーム工事に係る住宅消費者への相談体制を整備したり、消費者保護の普及啓発を行う事業への補助について公示しました。

リフォームなどに係る消費者保護（住まいるダイヤルや瑕疵保険）の周知・普及を行う事業、地域における住宅リフォーム相談窓口の整備を支援する事業が対象となっています。

アドパークより〜仲介手数料無料不動産センター2012.6.17 

三菱東京ＵＦＪ銀行とりそな銀行は、6月から10年物の固定金利を民間金融機関で過去最低の年1.4％に引き下げました。

住宅金融支援機構も、長期固定金利「フラット35」の6月の適用金利を発表しましたが、主力である21年以上では、取扱金融機関の最低金利が2.01％と、フラット35制度が始まった2003年以来、最低の金利を更新。

売買を検討されている方には嬉しい話ですね。

アドパークより〜仲介手数料無料不動産センター2012.6.17

村不動産アーバンネット（株）は12日、不動産投資に関する 意識調査結果を発表しました。

現在の不動産投資市場について「買い時」と回答した投資家は49.5％。

「間もなく買い時が来る」の回答を合わせると78.7％にもなりました。

また、投資物件保有者のうち、68.4％が不動産投資を行なって「良かった」と回答し「後悔している」の回答はわずか4.4％でした。

今後の不動産投資についても、買増しや買替えを検討するなど積極的な回答が目立っています。

アドパークより～仲介手数料無料不動産センター2012.6.17

LIXILが東京と大阪に住む団塊世代の男女500人に実施した住まいに関する意識調査によると、3分の1強の人が、定年を機に住まいを変えたいと回答。

住まいの変え方としては、「住み替え」の割合が最も高く全体の52・9%を占め、次いで「リフォーム」(36.0%)でした。東京と大阪で比較すると「住み替え」を希望する割合は、大阪(46.8%)よりも東京(57.9%)が高く、反対に、大阪(44.2%)の方が東京(29.5%)を上回りました。平均予算は、「リフォーム」では 「住み替え」　は3555万円、「リフォーム」は398万円です。

また、住み替え先の”理想的な家”を聞いたところ、全体の約半分が「庭付き一戸建て」と回答しており、住み替えられる”現実的な家” のタイプについても約4割が庭付き戸建てを希望しています。

男女別では、”理想的な家”として男性は「一戸建て(庭付き、庭なし)」が55.4%を占めています。マンション派は40.8%。一方女性は「一戸建て(同)」(45.7%)よりも「マンション(高層含む)」(49.5%)を希望する割合の方が多く、”現実的な家”でも、男性は一戸建て希望(50.9%)が多く、女性はマンション(53.8%)が多い結果となっています。

アドパークより〜仲介手数料無料不動産センター2012.6.9

国土交通省は、耐震改修、バリアフリー改修、省エネルギー改修のいずれかを実施する場合が対象民間賃貸住宅へのリフォーム改修費用に対する補助を行い、5月25日から募集を開始しました。高齢者世帯などの入居を拒まないことなどを条件に、工事費用の３分の１（専有部 については 戸当たり100万円が限度）を補助されます。

１戸以上の空き家がある専有面積25平方メートル以上の賃貸住宅が対象となります。耐震改修は現行の耐震基準に適合することが条件で、バリアフリー改修は「手すりの設置」「段差の解消」など、省エネ改修は「窓の断熱改修」「外壁、屋根・天井または床の断熱改修」「太陽熱利用システムの設置」などが それぞれ条件となります。

工事後は、高齢者、障がい者などの「住宅確保要配慮者」の入居を拒まないこと、原則として最初の入居者を住宅確保要配慮者とすること、 改修後の家賃について、都道府県ごとに定められる家賃上減額を超えないこと（東京都の場合は11万1,000円）などの管理ルールを10年間守る必要があります。
　
補助を利用できるのは、現時点で９都府県（東京、愛知、大阪、岩手、島根、徳島、宮崎、福岡、熊本）ですが、今後他の地域にも広げていく予定ということです。

アドパークより〜 仲介手数料無料 不動産センター　2012.6.9

国交省が30日に発表した四半期ごとに実施している地価動向調査「地価LOOKレポート」によると、2012年度第1四半期(1月1日〜4月1日)の主要都市・高度利用地150地区における地価動向は、上昇が22地区(前回16)、横ばいは80地区(前回70)、下落は48地区(前回64)。

第1四半期は、東京スカイツリーと渋谷ヒカリエの地価が上昇し、全体の上昇・横ばい地点数は前回調査を上回り、地下の改善傾向が引続き見られました。

特に、東京・墨田区の「とうきょうスカイツリー駅周辺」では、前期比3〜6％の地価上昇が見られ、全150地区でも最も高い上昇率を示しています。 　
東京圏で他に上昇を示したのは、ユニクロの旗艦店がオープンした東京都の「銀座中央」、4月にオープンした「渋谷ヒカリエ」が地価上昇を牽引した「渋谷」と神奈川県の「元住吉」、「武蔵小杉」など6地区でした。

なお、大阪圏と名古屋圏の上昇・横ばい地点数は、前回とほぼ同様に推移しました。

アドパークより〜仲介手数料無料不動産センター　2012.6.9

電力供給への不安や環境意識の高まりを背景に、住宅への太陽光発電システムの導入が進んでいます。

最近では、既存の集合住宅への普及を促進するために、自治体による新たな取り組みも始まっています。

東京都によると…

アパートやマンションなど、既存の集合住宅への太陽光発電システム導入は、比較的短い期間で設置コストを回収できるにもかかわらず、一戸建て住宅ほど進んでいないのが現状。

そこで東京都は、補助金を使うなどして設置コストを１０年以内に回収できる導入プランを募集しました。

採用されたプランを賃貸集合住宅のオーナーなどへPRすることで、既存の集合住宅への導入を推進していくとのことです。

エコ意識の高い入居者獲得につながる太陽光発電システムの導入。既存の物件の魅力向上案として活用できる自治体の施策は要注目です。

アットホームより〜仲介手数料無料不動産センター　2012.5.25

東日本大震災において、民間賃貸住宅を借り上げ、被災者の仮住まいとして提供する取組みが、かつてない規模で実施されています。

災害時に、民間賃貸住宅を応急仮設住宅として借り上げる「みなし仮設」は、東日本大震災で約6万8,000戸にも及びましたが、過去に大規模な導入事例がなかったことから、震災当初は、自治体で提供可能な住宅を把握できず、事務処理に時間を要するなどの混乱が目立ちました。

そこで国土交通省と厚生労働省は、「みなし仮設」の提供を円滑にするため、都道府県と不動産業界団体が取り交わす、災害協定のモデルを策定し、このほど通知しました。

このモデルでは、災害時の自治体と関係団体の役割を明文化したほか、借上住宅の基準を新耐震物件とするなどを定めています。 契約形態は、賃貸人と都道府県との二者契約で、2年以内の定期借家契約とすることなどを示しています。

アドパークより〜仲介手数料無料不動産センター　2012.5.25

シービーアールイー（株）は、2012年4月時点の三大都市オフィス空室率および平均賃料速報を発表しました。

東京23区のオフィス空室率は7.6％で、前月比0.4ポイントアップ。
一坪当たりの平均募集賃料は1万2,760円（同▲40円）と若干下がったものの、空室率が上昇傾向に。
一方、大阪市の空室率は9.9％で、前月比0.3ポイントダウン。
一坪当たりの平均募集賃料は8,790円（同40円増）と若干改善し、東京23区とは逆の形となりました。

アドパークより〜仲介手数料無料不動産センター　2012.5.25

東京カンテイが、マンションの買いやすさの指標である「年収倍率」を算出しました。

「年収倍率」とは、マンション価格を平均年収で割り、マンション価格が年収の何倍に相当するかを算出したものです。

それによると、全国平均で、新築マンション価格の年収倍率が6.27倍、中古(築10年)でも4.32倍と、ともに拡大していることがわかりました。
年収が減少した一方、新築・中古ともに平均価格が上昇して、以前より手が届きにくい状況となっています。

また、東京カンティが発表した、2012年4月の首都圏・分譲マンション賃料は前月比−0.8％の2,505 円/平米で、4ヶ月連続の下落となっています。
東京都(2,930円)、埼玉県(1,621円)、千葉県(1,523円)が下げていますが、主要都市別では横ばいかプラス。東京23区(3,032円)は、2011年秋頃と同水準の賃料で推移しています。
一方、中部圏(1,493円)は、底値圏こそ維持しているものの、愛知県(1,507円)、名古屋市(1,586円)と、中心部ほど軟調傾向が目立ち、賃料の推移に陰りがみられています。

アドパークより〜仲介手数料無料不動産センター　2012.5.25

東日本不動産流通機構は、2011年度の首都圏中古住宅市場「立地別・築年帯別状況と物件平均像」を発表しました。

中古住宅（マンション・戸建て）は、成約件数はほぼ前年並みですが、新規登録件数が大幅に増加。立地と築年帯別では、築30年超の低価格物件が成約・新規登録とも大幅に増加し、特に東京都区部での増加が目立っているようです。

アドパークより〜　仲介手数料無料不動産センター　2012.5.15

不動産情報サイト事業者連絡協議会が消費者に行った「不動産広告に関するアンケート」調査によると、『駅からの徒歩圏』は「10分まで」と思う人が38.4％で最多。平均は12.6分で、購入より賃貸の方が徒歩圏が狭く、年代が上がるにつれて徒歩圏が広がる傾向が出ています。

また『築浅』は「5年まで」と考える人が45％と最も多く、「3年まで」の27.1％を含めると「築5年以内」とする人が8割超となりました。
特に女性は短く考える傾向にあるようです。
『デザイナーズマンション』のイメージは、「モダン系・ナチュラル系など統一感のある空間」と「居住性・使い勝手よりカッコ良さが優先」という意見が大半となっており、女性の方がカッコ良さを優先しているようです。

アドパークより〜　仲介手数料無料不動産センター　2012.5.15

国土交通省が2011年度の新設住宅着工数を発表しました。

着工数は前年度比2.7％増で2年連続で増加となっています。特に分譲住宅の着工が増加しており、国交省では、震災後の景気持ち直しに加え、住宅エコポイントやフラット35Sの金利優遇などが 後押ししたとみています。
三大都市圏の分譲マンションは前年同比で19.1％増となり、中でも、埼玉県は69.2％も増加。今後の住宅着工の見通しについては、増加ペースは続くと予想されています。

アドパークより〜仲介手数料無料不動産センター　2012.5.15

平成21年6月に施工された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」により、定められた長寿命認定住宅の事。

目的としては、中古住宅の解体や撤去にともなう、環境への負担や経済的な損失、を低減するためとなっており、また中古住宅市場の活性化やや、住宅ストックビジネスの拡大も目指しています。
長期優良住宅の認定に必要な条件としては以下になり、税金面等でも優遇などがあります。

• 耐震性・・・一定規模の強い地震に対しても、倒壊しにくい強い構造の住宅
• 高耐久性・・・長期的に良好な居住性を保つことができる、骨組み、構造等の住宅
• 省エネルギー性・・・不要な光熱費を削減できる、高断熱性等の住宅
• 居住環境・・・周囲の街並みと調和のとれた住宅
• 住居の面積・・・快適な居住性を確保した、十分な広さのある住宅
   

仲介手数料無料不動産センター　2012.4.16

株式会社ビルディング企画の発表によると、東京都・千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の５区において今年３月の大型オフィス空室率を調査してところ、平均空室率は7.94％と前月比マイナス0.25％になっています。

ただ、平均の募集家賃は43か月連続の下落となっている様ですが、それもあって企業の移転や新規開業などが見込まれている様です。

仲介手数料無料不動産センター　2012.4.16