【不動産売買の仲介手数料とは？】計算方法や仲介手数料一覧表 (消費税込)

 

まずは、仲介手数料の計算方法や相場等の基本を知りましょう。

住まいるホームは不動産売買専門ですので、今回は売買の場合の説明になりますが、一般の方は大体の内容をおぼえておけば良いかと思います。

 

仲介手数料の計算方法

計算の仕方につきましては、みなさま何となく物件価格の3％ぐらい？とおぼえているかたも多いのではないでしょうか。

だいたい合っているのですが、正確には下記の速算式で不動産業者は計算しております。

・物件価格が200万円以内の場合：成約価格の5％+消費税

・物件価格が200万円超から400万円以内の場合：成約価格の4％+2万円+消費税

・物件価格が400万円超の場合：成約価格の3％+6万円+消費税

注意点としましては、計算のもとになる「成約価格」とは「消費税を含まない本体価格」になります。

不動産価格には物件にもよるのですが、価格に消費税が含まれている時と含まれていない時や非課税の場合等があります。

 

一般的には、例えば個人の方が売主様の一戸建てやマンション等の中古物件を買われた際には、そもそも物件の消費税は非課税なので物件価格から、そのまま仲介手数料を計算しても問題ございません。

 

それが新築の物件ですと、通常は売主様が不動産業者の事がほとんどだと思いますので、価格に消費税が含まれており、その際は税抜金額からの仲介手数料計算となります。

 

また、意外と知られていないのですが、「土地」に関しては売主様が個人でも不動産業者であったとしても消費税は「非課税」となる点にも注意が必要です。

 

そうなると、例えば物件価格が税込5,000万円の新築一戸建てがあったとしても、税抜本体価格は5,000万円÷1.1＝約4,545万円といった計算にはなりません。

 

なぜかというと前述の様に「土地は非課税」ですので、5,000万円から土地代金を引いた建物代金に対してのみ消費税が課税されているはずなので、建物代金がわからないと消費税もわからず、結局本体価格がわからないのです。

 

不動産取引の現場での実状を申し上げますと、私ども不動産業者も物件をご紹介している初期の段階では消費税額が不明な事も多く、そうすると正確な本体価格がわからないので、まずは仲介手数料を概算でお伝えするしかないケースも多いかと思います。

 

 

仲介手数料の支払い時期

不動産業者様によっても異なるのですが、主に下記の3パターンです。

１．売買契約時に半金支払(仲介手数料の半額)と、決済時(引渡時)に残りの半金支払(仲介手数料の半額)と、2回に分けて支払うパターン

２．売買契約時に仲介手数料を全額支払いするパターン

３．決済時(引渡時)に仲介手数料を全額支払いするパターン

また、仲介手数料とは成功報酬になりますので、購入時でも売却時でも成約に至らなければ支払う必要はありません。

ただ状況にもよりますが、売買契約はしたけど決済には至らず自己都合等で解約した場合等ですと、契約自体は解約したのに「仲介手数料の支払義務は発生する」といった場合もありますので注意が必要です。

 

注目 住まいるホームでは「仲介手数料無料、もしくは仲介手数料半額」でのお手伝いにはなりますので説明内容の金額とは異なりますが、下記には宅建業法の法定で定められた上限額の一覧表や計算表の詳細を「物件価格10万円〜3億円」の場合で掲載しておりますので、よろしかったらご参考にしてください。(大手不動産業者様から中小の不動者業者様につきましても、通常こちらの上限額での仲介手数料を規定報酬額としているケースが多いのが実状です。)

 

NEW ＞＞平成30年施行「低廉(ていれん)な空家等の売買取引における媒介報酬額(仲介手数料)の特例」に関する解説はこちら

 

仲介手数料 詳細計算表(物件価格10万円単位)：価格帯別にクリック！

不動産売買等における仲介手数料の相場や上限ですが、だれがどの様に決めているのでしょうか？

これは不動産業界団体等が勝手に決めているわけではなく、国土交通省からの告示により、不動産業者が仲介する際に受け取れる仲介手数料上限額を定めてられておりますが、実態としてはその上限額がいわゆる現在の不動産業界での仲介手数料の相場になってしまっております。

下記にその内容を記載しますが、原文のままですと一般の方にはかなりわかりづらい(不動産業者でもわかりづらい？)ので、簡単にまとめてご紹介致します。

なお、原文の題名としては「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」として、国土交通省のホームぺージにも掲載されており誰でも閲覧できる様になっております。

 

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〜『不動産業者が売買仲介等の際に受領できる仲介手数料』〜

（昭和45年10月23日 建設省告示 第1552号）最終改正：令和元年8月30日 国土交通省告示 第493号





■第１：定義
この告示の「消費税相当額」とは、いわゆる「消費税」の事となる。

【例１】：物件価格200万円の仲介手数料    ⇒ 200万円×5.5％＝11万円

【例２】：物件価格400万円の仲介手数料    ⇒ 200万円×5.5％+(400万円-200万円)×4.4％＝19万8千円

【例３】：物件価格1,000万円の仲介手数料 ⇒ 200万円×5.5％+(400万円-200万円)×4.4％+(1,000万円-400万円)×3.3％＝39万6千円

【例４】：物件価格5,000万円の仲介手数料 ⇒ 200万円×5.5％+(400万円-200万円)×4.4％+(5,000万円-400万円)×3.3％＝171万6千円

【例５】：物件価格1億円 の仲介手数料      ⇒ 200万円×5.5％+(400万円-200万円)×4.4％+(10,000万円-400万円)×3.3％＝336万6千円

 

＞＞不動産売買の仲介手数料の計算方法等の詳細はこちら

 

■第３：売買等の代理に関する仲介手数料

不動産業者が不動産の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることのできる仲介手数料は、「第２」の計算方法により算出した金額の2倍以内とする。

ただし、不動産業者が当該売買又は交換の相手方から仲介手数料を受ける場合においては、その手数料と代理の依頼者から受ける手数料の合計額が第２の計算方法の2倍を超えてはならない。

 

 

 

■第４：賃貸物件の仲介手数料

不動産業者が賃貸物件の仲介に関して依頼者(貸主と借主)の双方から受けることのできる仲介手数料の合計額は、賃料1か月分の1.1倍以内とする。

この場合、居住用賃貸物件の仲介に関して貸主や借主の一方から受けることのできる仲介手数料は、承諾を得ている場合を除き、賃料1か月分の0.55倍以内とする。

【例１】(原則)：月額賃料10万円の仲介手数料 ⇒ 貸主より10万円×0.55+借主より10万円×0.55＝11万円

【例２】(貸主の承諾あり)：月額賃料10万円の仲介手数料 ⇒ 貸主より10万円×1.1＝11万円 (借主からの仲介手数料は無し)

 

【例３】(借主の承諾あり)：月額賃料10万円の仲介手数料 ⇒ 借主より10万円×1.1＝11万円 (貸主からの仲介手数料は無し)

 

 

 

■第５：貸借の代理に関する仲介手数料

不動産業者が貸借の代理に関して依頼者から受けることのできる仲介手数料は、賃料1か月分の1.1倍以内とする。

ただし、不動産業者が取引の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける手数料の合計額が賃料1か月分の1.1倍を超えてはならない。






■第６：権利金の授受がある場合の特例

居住用以外の不動産の賃貸借で、権利金の授受があるものの仲介や代理に関して依頼者から受ける仲介手数料については、権利金の額を売買代金とみなして、第２または第３の規定による仲介手数料を受領する事ができる。






■第７：空家等の売買仲介に関する特例

低廉な空家等(400万円以下の物件)の売買仲介で、通常の売買と比較して現地調査等の費用が余分にかかるものについては、不動産業者が依頼者（売主のみ）から受領できる仲介手数料は、第２の規定にかかわらず、第２の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用を合計した金額以内とする。

 

ただし、依頼者から受ける仲介手数料は18万円の1.1倍を超えてはならない。(つまり上限19.8万円て事ですね。また、買主の仲介には特例が適用されません。)

 

＞＞「低廉な空き家等の仲介手数料の特例について」はこちら







■第８：空家等の売買の代理における特例

空家等(空家でなくても400万円以下の不動産)の売買等の代理で、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が余分にかかるものについては、不動産業者が依頼者（売主のみ）から受けることのできる仲介手数料は、第３の規定にかかわらず、第２の計算方法により算出した金額と第７の規定により算出した額を合計金額以内とする。

(第７の規定と基本的に同じです。「仲介」か「代理」かの違いだけです。)

ただし、不動産業者が取引の相手方から報酬を受ける場合においては、その手数料と代理の依頼者から受ける手数料の合計額が第２の計算方法の金額と第七の規定の金額の合計を超えてはならない。







■第９：第２〜第８の規定以外の仲介手数料の禁止

①不動産業者は、不動産売買や賃貸の仲介について、第２〜第８までの規定以外の仲介手数料を受けることができない。

ただし、依頼者の依頼による広告費用については受け取れる。

②消費税の免税業者が、不動産売買や貸借の仲介等に関し受けることができる仲介手数料は、第２から第８までの規定により算出した額に100/110を掛けた額、仕入れに係る消費税等相当額、①の広告費用等に規定する額、を合計した金額以内とする。

(免税事業者の簡易課税方式の事業区分では、不動産業は第6種事業に区分され「みなし仕入れ率」は40％。つまり消費税相当額を税率10％×0.4で計算しますので、本体価格×1.04が税込の仲介手数料上限額です。)

 

首都圏では実際にはあまりないケースの不動産取引に関する内容になるかもしれませんが、「平成30年1月1日」より「低廉(ていれん)な空家等の売買取引における媒介報酬額(仲介手数料)の特例」が施行されました。

これは、かんたんに言いますと、「400万円以下の不動産売買の際は、売主から受領できる仲介手数料の上限額を18万円(税抜)とする。」といった内容になります。(買主からの仲介手数料は従来通りの上限額です。)

また、「売買の媒介」だけでなく「交換の媒介」や「売買・交換の代理」にも今回の特例は適用となりますが、交換については「物件価格の高い方が400万円以下」の場合に本特例が適用となるのと、空家が代表的なケースではありますが、それ以外の建物や宅地等の不動産も特例の対象となります。

ただ、なんでもかんでも18万円になるわけではなく、従来の計算式にプラスして、通常の不動産売買の媒介と比較して余分にかかる人件費や交通費等も含めた現地調査費用も合わせた合計額までが上限となります。

現時点でも、総務省統計局によると(平成31年4月26日発表)日本国内には総住宅数6,200万戸超のうち、約13.6％にあたる840万戸以上の空家があるといわれており社会問題となっておりますが、そのうち約340万戸は賃貸用でも売却用でもない放置された空き家との事で、今後は更に増えていくものと予想されております。